Visit:
Real Estate | హైదరాబాద్, సెప్టెంబర్ 11 (నమస్తే తెలంగాణ): ‘భూమిని నమ్ముకున్నోళ్లు ఎప్పుడూ చెడిపోరు. ఎన్నేండ్లయినా భూమి ఉంటే భరోసా. భూమి విలువ పెరుగడమే తప్ప తగ్గడం ఉండదు’.. మూడేండ్ల కిందటి వరకు అందరి నోటా ఇదే మాట! వ్యవసాయ భూమి, ఓపెన్ ప్లాట్, ఫ్లాట్, ఇల్లు.. ఇలా ఏ ఆస్తి కొనుగోలు చేసినా ధరలు పెరుగుతాయని బలంగా నమ్మేవారు. భూమిపై నమ్మకంగా పెట్టుబడి పెట్టేవారు. దానికి తగ్గట్టే కొంత కాలంలోనే కచ్చితమైన లాభం కనిపించేది. ఆ ఆస్తి విలువ పెరిగేది. అయితే.. ఇదంతా 2023 నవంబర్ వరకే. ఆ తర్వాత నెలలో.. అంటే డిసెంబర్లో కాంగ్రెస్ అధికారంలోకి వచ్చింది. ఆ తర్వాత పరిస్థితి తలకిందులైంది. రియల్ బూమ్ ‘ఢామ్’ అని పేలిపోయింది. క్రయవిక్రయాలు మందగించాయి.
ముఖ్యంగా హైదరాబాద్ బయట జిల్లాల్లో పరిస్థితి దారుణంగా తయారైంది. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో వ్యవసాయ భూములను కొనేవాళ్లే లేని పరిస్థితి. భూములు కొనుక్కుంటే లాభం సంగతి పక్కనబెడితే.. అత్యవసరానికి అమ్ముదామన్నా కష్టంగా మారింది. ధరలు పెరుగడం కాదు కదా! తక్కువకు అమ్ముదామన్నా కొనుగోలు చేసేవారు కరువయ్యారు. పిల్లల చదువుకో, పెండ్లికో, దవాఖాన ఖర్చుల కోసమో ఉన్న భూమిని అమ్ముదామనుకున్నా కొనుగోలుదారులు దొరుకడం లేదు. మొత్తంగా వెయ్యి రోజుల కాంగ్రెస్ పాలనలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం సంక్షోభం దిశగా వేగంగా అడుగులు వేస్తున్నది. ఇది కచ్చితంగా పాలనా వైఫల్యమేనని రియల్ ఎస్టేట్ రంగ నిపుణులు స్పష్టం చేస్తున్నారు.
2023కు ముందు కేసీఆర్ హయాంలో భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లు బాగా జరిగాయి. ప్రభుత్వ విధాన నిర్ణయాలు, శాంతిభద్రతల పరిరక్షణతో భూముల వ్యాపారం జోరుగా సాగింది. భూమి అంటే బంగారం అనే పరిస్థితి ఉండేది. నిత్యం భూముల లావాదేవీలతో రియల్ ఎస్టేట్, దాని అనుబంధ రంగాలపై ఆధారపడిన కుటుంబాలు బాగుండేవి. ప్రపంచాన్ని కుదిపేసిన కరోనా అనంతర కాలంలోనూ తెలంగాణలో భూములపై పెట్టుబడులు పెరిగాయి. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లోని భూములకు భారీగా డిమాండ్ వచ్చింది. ప్రభుత్వ విధానాలతో భూమి నమ్మకమైన పెట్టుబడి అనే భరోసా పెరిగింది. బ్యాంకుల్లో తకువ వడ్డీ రేట్లు, పట్టణాల విస్తరణ, కొత్త రహదారులు-మౌలిక వసతులపై అంచనాలు కలిసి రియల్ ఎస్టేట్కు ఊపునిచ్చాయి. జిల్లాల పునర్విభజనతో రాష్ట్రంలోని ఉమ్మడి జిల్లా కేంద్రాలకు సమాంతరంగా కొత్త జిల్లాల కేంద్రాలు విస్తరించాయి. రెవెన్యూ డివిజన్ కేంద్రాలు, మున్సిపాలిటీల్లోనూ పట్టణీకరణ పెరిగింది.
ఉమ్మడి 10 జిల్లాలను 33 జిల్లాలుగా విస్తరించడం, అన్ని చోట్లా సమీకృత కలెక్టరేట్లు నిర్మించడం, జిల్లాకో ప్రభుత్వ మెడికల్ కళాశాల మంజూరు చేయడం వంటి కారణాలతో ప్రధాన రహదారులు, పట్టణ శివారు ప్రాంతాలు, కొత్తగా అభివృద్ధి చెందుతున్న లే అవుట్లలో ప్లాట్లకు డిమాండ్ ఏర్పడింది. వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయం కోసం కొనుగోలు చేసే పరిస్థితి క్రమంగా మారింది. 2023కు ముందు పట్టణానికి సమీపంలోని భూమిని భవిష్యత్తు పెట్టుబడిగా భావించి చాలా మంది కొనుగోలు చేశారు. ప్రతి గ్రామంలో ఎకరా కనీసం రూ.20 లక్షలకు పైనే ధర పలికేది. వ్యవసాయ భూమికి, ప్రధాన రహదారికి, పట్టణ శివారు ప్రాంతాల్లోని భూములకు డిమాండ్ బాగా ఉండేది. కోటి రూపాయలకు ఎకరం అన్నట్టుగా లావాదేవీలు జరిగేవి. వరంగల్-హైదరాబాద్ నేషనల్ హైవేలో ఎకరం కోట్లలో ధర పలికింది. వ్యాపారంపై భరోసాతో పెద్ద పారిశ్రామికవేత్తలు భూములపై భారీగా పెట్టుబడులు పెట్టారు. 2020-22 మధ్య కాలంలో ఓపెన్ ప్లాట్లకు గిరాకీ పెరిగింది. ప్రధాన రహదారులకు ఆనుకొని ఉన్న వ్యవసాయ భూములు, భవిష్యత్తులో పట్టణ విస్తరణకు అవకాశం ఉన్న ప్రాంతాల్లోని భూములకు ప్రత్యేక డిమాండ్ ఏర్పడింది.
కాంగ్రెస్ అధికారంలోకి వచ్చింది మొదలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కుదేలవుతూ వస్తున్నది. 2023 డిసెంబర్ నుంచే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం నేల చూపులు చూడటం మొదలైంది. కాంగ్రెస్ పాలనపై ప్రజల్లో నమ్మకం సన్నగిల్లింది. ఆర్థిక స్థిరత్వం లేక పెట్టుబడిదారుల్లో అభద్రతాభావం నెలకొన్నది. రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లు మందగించాయి. ఇక హైడ్రా వచ్చిన తర్వాత రాష్ట్రవ్యాప్తంగా రియల్ రంగం మరింత కుప్పకూలింది. భూములు, స్థలాల (ప్లాట్లు) కొనుగోలుదారులుకు పెట్టుబడిదారులు వెనుకడుగు వేస్తున్నారు. ఫలితంగా 2023 వరకు పెట్టుబడికి తిరుగులేని రంగంగా భావించిన రియల్ ఎస్టేట్ ప్రస్తుతం కుదేలై లక్షలాది కుటుంబాలను ఆగం చేసింది. గ్రామాలు, పట్టణాల్లో పరిస్థితి మరీ దారుణంగా తయారైంది. వ్యవసాయ భూములు, ఓపెన్ ప్లాట్లు, ఇండ్ల లావాదేవీలు ఎక్కడికక్కడ ఆగిపోవడంతో ఈ రంగంపై ఆధారపడిన లక్షలాది మంది దిక్కుచోచని స్థితిలో పడిపోయారు.
రేవంత్రెడ్డి ముఖ్యమంత్రిగా బాధ్యతలు చేపట్టిన తర్వాత జిల్లాల సంఖ్య కుదింపుపై వ్యాఖ్యలు చేసిన సంగతి తెలిసిందే. జిల్లాలను తగ్గించడంపై ఆలోచన చేస్తామంటూ ఆయన ప్రకటించారు. దీంతో జిల్లా కేంద్రాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం స్తంభించిపోయింది. ఇక అప్పటి నుంచి కోలుకున్న దాఖలాల్లేవు. దీనికితోడు బీఆర్ఎస్ ప్రభుత్వం జిల్లా కేంద్రాల్లో దూకుడుగా మౌలిక వసతులు కల్పించగా, కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం కొత్తగా ఎలాంటి పనులు చేపట్టకపోవడంతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం విస్తరణలోనూ స్తబ్దత నెలకొన్నది. ఫలితంగా రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు, ఏజెంట్లు తీవ్ర ఆందోళన చెందుతున్నారు
తెలంగాణ ఏర్పడేనాటికి హైదరాబాద్ను మినహాయిస్తే జిల్లాల్లో భూముల ధరలు రూ.వేలల్లో, రూ.లక్షల్లో మాత్రమే పలికేవి. కానీ కేసీఆర్ ప్రభుత్వం చేపట్టిన చర్యల ఫలితంగా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా భూముల ధరలు విపరీతంగా పెరిగాయి. ఏ మూలన తీసుకున్నా ఎకరా భూమి కనీసం రూ.20 లక్షలు పలుకగా, రోడ్డుపక్కన ఉన్నవాటి ధర ఏకంగా రూ.కోట్లకు చేరింది. పెట్టుబడికి అనతి కాలంలోనే మంచి ఆదాయం వచ్చింది. భూముల క్రయవిక్రయాలు జోరుగా సాగేవి. అమ్మేవారి కన్నా కొనేవారే ఎక్కువ సంఖ్యలో కనిపించేవారు. కానీ ఇప్పుడు పరిస్థితి పూర్తిగా తలకిందులైంది. భూముల ధరలు రివర్స్ అయ్యాయి. అమ్ముకుందామంటే కొనుగోలు చేయడానికి ఎవరూ ముందుకు రావడంలేదు. దీంతో పెట్టుబడిదారుల పరిస్థితి ఆందోళనకరంగా మారింది. అత్యవసర సమయాల్లో ధర తగ్గించి అమ్మితేగానీ అమ్ముడుపోని పరిస్థితి. దీంతో భూములపై పెట్టుబడి పెట్టే వారు పూర్తిగా తగ్గిపోయారని నిపుణులు స్పష్టం చేస్తున్నారు. డెవలపర్లు, నిర్మాణ కార్మికులు, సిమెంట్, ఇసుక, ఇటుకలు, ఇనుము ఇతర అనుబంధ సేవా రంగాల్లోనూ ఉపాధి కష్టాలు పెరుగుతున్నాయి.
కాంగ్రెస్ పెద్దలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని తమ వసూళ్లకు వాడుకుంటున్నారని మొదటి నుంచీ ఆరోపణలు బలంగా వినిపిస్తున్నాయి. వెంచర్లలో ప్లాట్లకు అయితే చదరపు గజానికి, భవనాలకు, ఫ్లాట్లకు అయితే చదరపు అడుగుకు రేటు నిర్ణయించి వసూలు చేస్తున్నారనే విమర్శలున్నాయి. వసూళ్లకు ప్రత్యేకంగా వ్యక్తులను నియమించుకున్నట్టు రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలే చెప్తున్నాయి. ‘త్రూ ప్రాపర్ చానల్’లో రండి అంటూ అధికారులే చెప్తున్నారని పేర్కొంటున్నాయి. నిర్మాణాలైతే చదరపు అడుగుకు రూ.40, వెంచర్లయితే చదరపు గజానికి రూ.200 వరకు వసూలు చేసినట్టు చెప్తున్నాయి.
రాష్ట్రంలో హైదరాబాద్ తర్వాత రెండో పెద్ద నగరం వరంగల్కు సమీపంలోని ప్రాంతాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం పూర్తిగా కుదేలైంది. రోజురోజుకూ రివర్స్లో వెళ్తున్నది. ఉదాహరణకు గ్రేటర్ వరంగల్ మున్సిపల్ కార్పొరేషన్కు ఆనుకొని ఉన్న దామెర లాంటి మండలాల్లోనూ భూముల లావాదేవీలు ఒక్కసారిగా పడిపోయాయి. వ్యవసాయ, ప్లాట్లపై పెట్టుబడులు పెట్టినవారు అసలైనా తిరిగి రాకపోవడంతో అప్పుల్లో కూరుకుపోయి ఆగమవుతున్నా రు. గ్రేటర్ వరంగల్ మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ శివారులోని భూముల ధరలు రెండేండ్లలోనే 20 శాతానికి పడిపోయానని వ్యాపారులు చెప్తున్నారు. వరంగల్-భూపాలపట్నం జాతీయ రహదారిపై ఉండే దామెర, ఒగులాపూర్, ఊరుగొండ గ్రామాల్లో మూడేండ్ల కిందట వ్యవసాయ భూమి ఎకరానికి రూ.2.35 కోట్లకు కొనుగోలు చేసి వెంచర్లు చేశారు. కాంగ్రెస్ అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత వ్యాపారం పూర్తిగా పడిపోయింది.
మూడేండ్లలో ఎంతోకొంత పెరుగాల్సిన ధరలు అత్యవసరం కోసం అమ్ముకుందాంటే తక్కువకు అయినా పోవడంలేదని వారు ఆందోళన చెందుతున్నారు. ఇదే ప్రాంతంలోని తక్కళ్లపహాడ్, ల్యాదెళ్ల, ముస్త్యాలపల్లి గ్రామాల్లో మూ డేండ్ల కింద వ్యవసాయ భూము ల ధర ఎకరానికి రూ.1.25 కోట్లు ఉండేది. ఇప్పుడు ఎకరం ధర రూ.90 లక్షలకు పడిపోయిందని చెప్తున్నారు. కాకతీయ పట్టణాభివృద్ధి సంస్థ (కూడా) లే అవుట్లలో గజం ధర రూ.16 వేలు ఉండేదని.. ఇప్పుడు రూ.10 వేల నుంచి రూ.12 వేల మధ్య అడుగుతున్నారని రియల్టర్లు వాపోతున్నారు. రోజురోజుకూ ధరలు తగ్గిపోతుండటంతో భూములపై పెట్టుబడి పెట్టే పరిస్థితి లేదని… ఇండ్ల జాగలు, వ్యవసాయ భూములు కొనేందుకు ఎవరూ ముందుకు రావడం లేదని రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు, కన్సల్టెంట్లు ఆవేదన వ్యక్తంచేస్తున్నారు.
రియల్ ఎస్టేట్ వృద్ధికి పదేండ్లపాటు చిరునామాగా నిలిచిన మహబూబాబాద్ జిల్లా తొర్రూరు మున్సిపాలిటీలోనూ ఇప్పుడు దారుణమైన పరిస్థితులు నెలకొన్నాయి. ప్రధాన రహదారికి అనుకొని ఉన్న ప్లాట్లలో గజం లక్ష రూపాయలపైనే ధర పలికిన భూములు ఇప్పుడు అమ్ముడు పోవడం కష్టంగా మారింది. అవసరానికి ఆసరాగా ఉంటుందనే ఉద్దేశంతో లక్షల రూపాయలు పెట్టుబడి పెట్టి ఇప్పుడు అమ్ముకుందామంటే కొనేవారు దొరుకని పరిస్థితి నెలకొన్నది. బీఆర్ఎస్ హయాంలో సాగునీటి వసతి కల్పించడంతో ఈ ప్రాంతంలో వ్యవసాయ భూములకు భారీగా డిమాండ్ ఉండేది. 2018 నుంచి 2023 మధ్య కాలంలో తొర్రూరు మండలంలోని వ్యవసాయ భూముల అమ్మకాలపై గరిష్ఠంగా 15 వేల రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం వచ్చిన తర్వాత ఇప్పటి వరకు కనీసం మూడు వేల రిజిస్ట్రేషన్లు కూడా కాలేదు. కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వ విధాన నిర్ణయాల్లోని వైఫల్యాలే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం అనిశ్చితికి కారణమని వ్యాపారులు చెప్తున్నారు.
కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం ఏర్పడిన తర్వాత వెయ్యి రోజుల్లో స్టాంపులు, రిజిస్ట్రేషన్ శాఖకు సంబంధించి ఏనాడూ అంచనాలను అందుకోలేకపోయింది. సాధారణంగా ప్రభుత్వాలు వేసే రాబడి అంచనాల్లో కనీసం 90 శాతం చేరుకోగలిగితే అందుకున్నట్టుగా భావిస్తారు. కానీ 2023 డిసెంబర్లో కాంగ్రెస్ గద్దెనెక్కినప్పటి నుంచీ ఇప్పటివరకు అంచనా వేసిన ఆదాయంలో కనీసం 80 శాతం కూడా రాబట్టలేకపోయింది. ముఖ్యంగా 2024-25 ఆర్థిక సంవత్సరంలో అంచనా వేసిన దాంట్లో కేవలం 46 శాతమే రాబడి వచ్చింది. కరోనా కల్లోలం సృష్టించిన 2020-21 ఆర్థిక సంవత్సరంలో స్టాంపులు, రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ఆదాయం 52.4 శాతంగా నమోదు కావడం విశేషం. అంటే.. కరోనా కల్లోలాన్ని మించి కాంగ్రెస్ కల్లోలాన్ని సృష్టించిందన్నమాట! అదే బీఆర్ఎస్ హయాంలో 2018 నుంచి పరిశీలిస్తే 2023 వరకు సగటున 100 శాతం అంచనాలను అందుకోవడం విశేషం. కొవిడ్ కన్నా ముందు ఏకంగా 110 శాతం ఆదాయం రావడం రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఊపును సూచిస్తున్నది.
కేసీఆర్ పాలనలో ఎప్పుడూ ఒక హల్చల్ ఉండేది. ఉత్సాహం కనిపించేది. కొత్త రిజర్వాయర్లు, తాగు, సాగునీటి సదుపాయాలు పెరగడంవల్ల పెట్టుబడి దారుల్లో భరోసా ఉండేది. జాతీయ రహదారి వెంట కిలోమీటర్ల మేర లోపటికి కొనుగోలు, అమ్మకాలు జరిగేవి. ఇప్పుడు అలాంటి పరిస్థితి లేదు. పెట్టుబడిదారుల్లో అభద్రత, రియల్టర్లలో నిరాసక్తత కనిపిస్తున్నది. గత ప్రభుత్వంలో సాగునీరు పుష్కలంగా ఉండేసరికి వ్యవసాయ భూములకు ధరలు పెరిగినయ్. ఇప్పుడు రైతులు అవసరం కోసం అమ్ముదామనుకున్నా కొనేవాళ్లు రావడంలేదు. ప్రభుత్వ అసమర్థత వల్లే ఈ పరిస్థితి ఏర్పడింది. 22ఏలో ఉన్న ప్రైవేట్ వ్యక్తులకు సంబంధించిన ప్లాట్లు, వ్యవసాయ భూములను వెంటనే తొలగించాలి. లేకుంటే భూముల క్రయవిక్రయాలు పూర్తిగా నిలిచిపోతాయి.
ప్రభుత్వం రిజిస్ట్రేషన్ చార్జీలను పెంచడం వల్ల భూములు, ప్లాట్లు కొనుగోలు చేసేందుకు ప్రజలు వెనుకాడుతున్నారు. హైడ్రా తరహా చర్యలు జిల్లాలు, మండలాలకు విస్తరిస్తాయనే భయంతో ప్లాట్లు, వ్యవసాయ భూముల కొనుగోళ్లపై ఆసక్తి తగ్గింది. ధరణిని తొలగించిన ప్రభుత్వం భూ భారతి విధానాన్ని అమల్లోకి తీసుకొచ్చినా, దానికి సంబంధించిన పూర్తి నిబంధనలు, ప్రక్రియలపై అవగాహన లేకపోవడం రియల్ ఎస్టేట్పై ప్రభావం చూపుతున్నది. 22ఏ నిషేధిత జాబితాలో ప్రైవేట్ వ్యక్తుల ఫ్లాట్లు, ప్లాట్లు, వ్యవసాయ భూములు ఉండటం సమస్య అయ్యింది. అన్నీ కలిసి రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని తీవ్రంగా దెబ్బతీశాయి.
పదేండ్ల కింద రూ.7,500 చొప్పున 121 గజాల ప్లాట్ను కొనుగోలు చేసిన. పదేండ్లు బాగా ధర పెరుగుతూ వచ్చింది. అవసరం ఉన్నదని ఇప్పుడు ప్లాట్ అమ్మేందుకు ప్రయత్నిస్తున్నా. కొనుగోలుకు ఎవరూ ముందుకు వస్తలేరు. ప్లాట్ చూసి వివరాలు అడి వెళ్లిపోతున్నరు. పోయినోళ్లు పోయినట్టే మళ్లీ వస్తలేరు. పెట్టుబడికి వడ్డీ కలిసి రాని పరిస్థితి ఏర్పడింది. అత్యవసర పరిస్థితుల్లో ఆస్తి అమ్ముకోవాలనుకుంటే సరైన ధర రాక బాధగా ఉన్నది. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఇలాంటి పరిస్థితి వస్తుందని ఊహించలే.
రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలో ప్లాట్ల అమ్మకం, కొనుగోలులో వచ్చే ఆదాయంతోనే చాలా మంది మధ్యవర్తుల కుటుంబాలు గడిచేవి. మూడేండ్లుగా వ్యాపారం మొత్తం పోయింది. ఎవరో ఒకరు వచ్చినా ప్లాట్లను తక్కువ ధరకు అడుగుతున్నరు. రైతులు అవసరాలకోసం భూములు అమ్మడానికి ముందుకు వచ్చినా కొనేవారు లేరు. మధ్యవర్తుల కుటుంబాల ఆర్థిక పరిస్థితి రోజురోజుకూ దిగజారుతున్నది. చాలా మంది బయటి పనులకు పోతున్నరు.
