Visit:
LTCG Tax | ఈ ఆర్థిక సంవత్సరానికి (2024-25)గాను గత నెల 23న లోక్సభలో కేంద్ర ఆర్థిక శాఖ మంత్రి నిర్మలా సీతారామన్ బడ్జెట్ ప్రకటించిన దగ్గర్నుంచి లాంగ్-టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ (ఎల్టీసీజీ లేదా దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలు) పన్ను మాట అందరి నోటా వినిపిస్తున్నది. 2001 ఏప్రిల్ 1 నుంచి కొన్న ఇండ్లను ఇకపై అమ్మితే.. ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ లేకుండా 12.5 శాతం ఎల్టీసీజీ పన్ను చెల్లించాలంటూ బడ్జెట్లో మంత్రి చేసిన ప్రకటనే ఇందుకు కారణం.
ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ (ద్రవ్యోల్బణం ప్రయోజనం)ను కాస్ట్ ఇన్ఫ్లేషన్ ఇండెక్స్ (సీఐఐ) నెంబర్ల ఆధారంగా లెక్కిస్తారు. 2001-02 ఆర్థిక సంవత్సరం నుంచి (2001 ఏప్రిల్ 1 మొదలు) ప్రతీ ఆర్థిక సంవత్సరం కొత్త సీఐఐ సిరీస్ నెంబర్లను ఆదాయ పన్ను (ఐటీ) శాఖ విడుదల చేస్తూ వస్తున్నది. 2001-02లో నాటి ద్రవ్యోల్బణం ఆధారంగా ఇది 100గా ఉన్నది. ఇక ఈ ఆర్థిక సంవత్సరం (2024-25) ఇప్పటి ద్రవ్యోల్బణం రేటు ప్రకారం సీఐఐని 363గా నిర్ణయించారు. దీని ప్రకారం 2001-02లో ఇల్లు కొనడానికి మీరు పెట్టిన ప్రతీ లక్ష రూపాయల విలువ.. ప్రస్తుతం రూ.3.63 లక్షలతో సమానం. ఒకవేళ నాడు రూ.5 లక్షలకు కొంటే.. ఇప్పుడు దాని విలువ రూ.18.15 లక్షలు. ఇంతకన్నా ఎక్కువ ధరకు మీ ఇల్లును అమ్ముకుంటే, ఆ మొత్తంపై మాత్రమే ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ వర్తిస్తుంది. దీన్నే ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ అంటారు. దీన్ని తీసేస్తామని, దానికి బదులుగా పన్నును 20 శాతం నుంచి 12.5 శాతానికి (7.5 శాతం) తగ్గిస్తామని బడ్జెట్లో మంత్రి నిర్మలా సీతారామన్ ప్రకటించారు. అయినప్పటికీ రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు, ఇండస్ట్రీ నిపుణుల నుంచి పెద్ద ఎత్తున వ్యతిరేకతే వ్యక్తమైంది. దీనికి తలొగ్గిన మోదీ సర్కారు.. బడ్జెట్లో తాము తెచ్చిన కొత్త పన్ను విధానం, ఇప్పటికే ఉన్న పాత పన్ను విధానం రెండూ అమల్లో ఉంటాయని, ఏది లాభమైతే దాన్ని ట్యాక్స్ పేయర్స్ ఎంచుకోవచ్చని గత వారం పార్లమెంట్లో సభ్యులకు పంచిన ఆర్థిక బిల్లు-2024 సవరణ డాక్యుమెంట్లలో చెప్పిం ది. అసలు ఈ రెండు విధానాలు ఎలా ఉన్నాయి? ఇందులో ఏది లాభం? అనేది పక్కనున్న బాక్స్లో పరిశీలించవచ్చు.
బడ్జెట్కు ముందు (ఈ ఏడాది జూలై 23) ఇల్లు కొని, వాటిని ఇప్పుడు అమ్ముతున్న వ్యక్తులు, హిందూ అవిభాజ్య కుటుంబాల (హెచ్యూఎఫ్)వారికే ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ను ఎంచుకునే వీలుంటుందని ఆర్థిక బిల్లు సవరణలో కేంద్ర ప్రభుత్వం స్పష్టం చేసింది. దీని ప్రకారం గత నెల 23 లేదా ఆ తర్వాత ఇండ్లు కొన్నవారు భవిష్యత్తులో వాటిని అమ్ముకుంటే ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ వర్తించదన్నమాట. అంటే అధిక ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ భారాన్ని మోయక తప్పదు.
2014-15లో రూ.40 లక్షలతో మహేశ్ ఓ ఇంటిని కొనుగోలు చేశారు. ఆ ఆర్థిక సంవత్సరానికిగాను సీఐఐ 240గా ఉన్నది. ఈ ఏడాది జూన్లో దాన్ని రూ.75 లక్షలకు అమ్మేశారు. ప్రస్తుత ఆర్థిక సంవత్సరానికిగాను సీఐఐ 363గా ఉన్నది. దీంతో ఇంటిని అమ్మిన ఆర్థిక సంవత్సరం సీఐఐతో.. ఇంటిని కొన్న ఆర్థిక సంవత్సరం సీఐఐని భాగించడం జరుగుతుంది. 363/240= 1.5125 వస్తుంది. దీన్ని ఇంటిని కొన్న ధర రూ.40 లక్షలతో గుణిస్తే.. రూ.60,50,000గా ఉంటుంది. ఇదిప్పుడు మహేశ్ ఇంటి విలువ అన్నమాట. ఇక ఇంటిని అమ్మడం ద్వారా వచ్చిన రూ.75,00,000 నుంచి ఈ రూ.60, 50,000ను తీసేయాలి. అప్పుడు రూ.14,50,000 మిగులుతుంది. దీనిపైనే ఎల్టీసీజీ పన్ను 20 శాతం అంటే రూ.2.90 లక్షలు చెల్లిస్తే సరిపోతుంది.
అమ్మిన ధర రూ.75 లక్షల నుంచి కొన్న ధర రూ.40 లక్షలను తీసేస్తే.. మిగిలే ఆ రూ.35 లక్షలపై 12.5 శాతం ఎల్టీసీజీ పన్ను చెల్లించాలి. అంటే రూ.4,37,500 కట్టాలి. పాత పన్ను ప్రకారం చెల్లింపుతో చూస్తే ఈ కొత్త పన్ను ప్రకారం మీపై రూ.1,47,500 అదనపు భారం పడుతున్నదన్నమాట. ఎల్టీసీజీ పన్ను చెల్లింపుల్లో ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ ఉండటం వల్ల పాత పన్ను విధానంలో ట్యాక్స్ పేయర్లకు కలిగే లాభం, దాన్ని తీసేయటం వల్ల కొత్త పన్ను విధానంలో వచ్చే నష్టం ఇదే. కాబట్టి మహేశ్ పాత పన్ను విధానాన్ని ఎంచుకుని ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ను చెల్లిస్తే రూ.1,47,500 మిగులుతుంది. అలా కాదని, కొత్త పన్ను విధానాన్ని ఎంచుకుంటే ఆ మేరకు నష్టపోవాల్సి వస్తుంది.
గత నెల ప్రకటించిన బడ్జెట్లో 2001 ఏప్రిల్ 1 లేదా ఆ తర్వాత కొన్న ఇండ్ల అమ్మకాలపైనే ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ లెక్కింపులో మార్పులు చేశారు. అయితే అంతకుముందు మాటేమిటి? అన్న ప్రశ్న ఇక్కడ తలెత్తకమానదు. 2001 మార్చి 31లోపు కొన్న ఇండ్ల విక్రయాలకు 1981-82 ఆర్థిక సంవత్సరం నుంచి 2016-17 ఆర్థిక సంవత్సరం మధ్య ఉన్న ఐటీ శాఖ పాత సీఐఐ నెంబర్ సిరీస్ ఆధారంగా ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ను లెక్కిస్తారు. అయితే ఇప్పుడు అమ్ముకున్నా 2016-17 సీఐఐ నెంబరే వర్తిస్తుందని గుర్తుంచుకోవాలి. దీనికి ఇటీవలి బడ్జెట్ సవరణలతో పనిలేదు. కాబట్టి 2001 మార్చి 31లోపు ఇండ్లు కొన్నవారు పాత సీఐఐ నెంబర్ల ప్రకారమే తమ స్థిరాస్తి క్రయవిక్రయాలపై దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్నును చెల్లించవచ్చు.
ఉదాహరణకు 1984 జూన్లో మీరు రూ.2 లక్షలు పెట్టి ఇల్లు కొన్నారు. అప్పుడు సీఐఐ నెంబర్ 125గా ఉన్నది. ఈ ఏడాది జూన్లో దాన్ని రూ.25 లక్షలకు అమ్మేశారు. దీనికి పాత సీఐఐ సిరీస్లో ఆఖరుదైన 2016-17 ఆర్థిక సంవత్సరం సీఐఐ నెంబర్ 1,125 వర్తిస్తుంది. అంటే ఇల్లు అమ్మిన సంవత్సరం సీఐఐ 1,125 నుంచి ఇల్లు కొన్న సీఐఐ 125ను భాగించాలి. అప్పుడు 9 వస్తుంది. దీన్ని ఇల్లు కొన్న ధర రూ.2 లక్షలతో గుణించాలి. రూ.18 లక్షలు వస్తుంది. ఇదే ఇప్పుడు మీ ఇల్లు విలువ. మీరు అమ్మిన రూ.25 లక్షల నుంచి ఈ రూ.18 లక్షలను తీసేస్తే మిగిలే ఆ రూ.7 లక్షలపైనే 20 శాతం ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ చెల్లించాలి. దీని ప్రకారం రూ.1.4 లక్షలు చెల్లిస్తే చాలు.
1981 మార్చి 31 లేదా అంతకు ముందు కొన్న ఇండ్లను ఇప్పుడు అమ్ముకుంటే దానికి ఎల్టీసీజీ పన్నును కట్టేందుకు 1981-82 నుంచి 2016-17 మధ్య ఉన్న సీఐఐ నెంబర్లే వర్తిస్తాయి. అప్పుడు ఇల్లు కొన్నప్పటి సీఐఐ నెంబర్గా 1981-82కు చెందిన ప్రారంభ నెంబర్ 100ను పరిగణిస్తారు. 2017 మార్చి 31లోపు అమ్మితే ఆయా ఆర్థిక సంవత్సరాల సీఐఐలను చూస్తారు. ఆ తర్వాత విక్రయిస్తే పాత సిరీస్ చివరి సీఐఐ నెంబర్ 1,125 వర్తిస్తుంది. ఒకవేళ పాత సీఐఐ సిరీస్ వద్దనుకుంటే కొత్త సీఐఐ సిరీస్నూ ఎంచుకోవచ్చు. కానీ మీ ఇంటి విలువను ఓ రిజిస్టర్డ్ అప్రైజర్తో లెక్క కట్టించాలి. ప్రభుత్వ నిబంధనల ప్రకారం ఫెయిర్ మార్కెట్ వాల్యూ (ఎఫ్ఎంవీ)ను సదరు అప్రైజర్ లెక్కిస్తారు. అప్పుడు మీ ఇల్లు కొన్న సీఐఐ నెంబర్ 2001-02కు చెందిన 100గా పరిగణిస్తారు. ఒకవేళ 2010-11లో అమ్ముకుంటే అప్పటి సీఐఐ 167, ఇప్పుడు అమ్ముకోవాలనుకుంటే 2024-25 సీఐఐ 363 ఆధారంగా ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ను లెక్కిస్తారు.
ఉదాహరణకు 1950లో కొన్న మీ ఇంటి ఫెయిర్ మార్కెట్ వాల్యూను రిజిస్టర్డ్ అప్రైజర్ రూ.15 లక్షలుగా తేల్చారు. ఇప్పుడు దాన్ని రూ.70 లక్షలకు అమ్ముకున్నారు. దీంతో ఇంటిని అమ్మిన సీఐఐ 363తో ఇంటిని కొన్న సీఐఐ 100ను భాగించాలి. అప్పుడు 3.63 వస్తుంది. దీన్ని ఇంటి ఎఫ్ఎంవీ రూ.15 లక్షలతో గుణించాలి. అప్పుడు రూ.54.45 లక్షలుగా ఉంటుంది. ఇండెక్సేషన్ బెనిఫిట్ ప్రకారం ఇదే మీ ఇంటి ప్రస్తుత విలువ. అమ్మిన రూ.70 లక్షల నుంచి దీన్ని తీసేయాలి. మిగిలిన రూ.15.55 లక్షలకు 20 శాతం ఎల్టీసీజీ ట్యాక్స్ చెల్లించాలి. దీని ప్రకారం రూ.3.11 లక్షలు చెల్లిస్తే సరిపోతుంది.
