సురేష్ రెండేండ్ల క్రితం హౌజింగ్ లోన్ తీసుకున్నాడు. అయితే తీసుకున్నప్పట్నుంచి ఇల్లు కొన్నానన్న ఆనందమే లేకుండాపోయింది. గరిష్ఠంగా 20 ఏండ్లకుపైగా టెన్యూర్ ఎంచుకోవడంతో నెలనెలా చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐ భారం కొండలా పెరుగుతున్నదిమరి. 7 నుంచి సుమారు 9.5 శాతానికి ఇంట్రెస్ట్ రేట్లు పెరగడంతో నెలకు రూ.7-8 వేలు అదనంగా చెల్లించాల్సి వస్తోంది.
సురేష్ స్నేహితుడు సూరజ్ పరిస్థితి కాస్త భిన్నం. అతను ముందుగా డౌన్ పేమెంట్ కొంచెం ఎక్కువ చేయడంతో లోన్ టెన్యూర్ 15 ఏండ్లకే పరిమితమైంది. కాకపోతే ఈఎంఐ చెల్లించే సమయం మాత్రం తనకు తెలియకుండానే మరో మూడేండ్లు పెరిగిపోయింది. ఏమాత్రం రివ్యూ చేసుకోని తనకు ఈ మధ్య హౌజింగ్ లోన్ స్టేట్మెంట్ చూసుకునేసరికి దిమ్మ తిరిగిపోయింది. ఈ రెండేండ్లూ కట్టిన డబ్బంతా వడ్డీరేట్ల పెంపుతో హారతి కర్పూరమైందని మొత్తుకోవాల్సిన దుస్థితి నెలకొన్నదిప్పుడు.
పై రెండు కేసుల్లో పరిస్థితి దాదాపూ ఒక్కటే. ఒకరికి చెల్లించే సమయం (టెన్యూర్) పెరిగితే, మరొకరికి ఈఎంఐ భారం ఎగిసింది. సింపుల్గా చెప్పాలంటే రూ.50 లక్షల లోన్పై 20 ఏండ్ల టెన్యూర్ ఉన్న వాళ్లకు నెలనెలా పడిన అధిక భారం సుమారు రూ.7,800. ఇక పెరిగిన మొత్తం వడ్డీ భారం సుమారు రూ.19 లక్షలు. ఇంకొన్ని సందర్భాల్లో చెల్లించాల్సిన టెన్యూర్ 7-8 ఏండ్లు పెరిగిన దాఖలాలూ ఉన్నాయి.
రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (ఆర్బీఐ) ఈసారి అం దరినీ ఆశ్చర్యపరిచింది. వడ్డీరేట్ల పెంపునకు కాస్త విరామం ఇచ్చింది. కనీసం పావుశాతం వడ్డీరేట్ల పెంపైనా ఉండొచ్చని అంతా భావించినప్పటికీ.. మానిటరీ పాలసీ కమిటీ మాత్రం యథాతథ స్థితికే ఓటేసింది. అయితే వరుసగా ఆరుసార్లు 250 బేసిస్ పాయింట్ల మేర వడ్డీరేటును పెంచుకుంటూ వచ్చిన ఆర్బీఐ.. ఈసారి ఎలాంటి పెంపూ లేకుండా చేయడం ఊరటనిచ్చే అంశమా?.. మనం సంబరపడిపోదామా?.. లేదా ప్లానింగ్కు ఏదైనా అవకాశం ఉందా?.. వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించుకునేందుకున్న అవకాశాలేంటో చూద్దాం.
బాదుడు ఆగలేదు..
ప్రస్తుతానికి వడ్డీ పెరుగుదలకు బ్రేక్ పడినప్పటికీ, ఇది పూర్తిగా ఆగిపోయిందని కచ్చితంగా చెప్పలేం. ఎందుకంటే ద్రవ్యోల్బణం కొద్దిగా అదుపులోకి వచ్చిందని మానిటరీ పాలసీ సభ్యులు భావించినందుకే వడ్డీరేట్ల పెంపునకు విరామం లభించింది. కానీ.. ద్రవ్యోల్బణం మరే కారణం (ముడి చమురు ధరలు పెరగడం, వర్షాభావ పరిస్థితులు) చేతనైనా పెరిగితే మళ్లీ ఈ వడ్డింపులు తప్పవు. అయితే ప్రస్తుతానికి రేట్ల పెంపు విషయం గురించి గాబరా పడకుండా ఏం చేయాలనే అంశంపై ఒక స్పష్టతకు రావడం మంచిది.
మీరు చెల్లిస్తున్న వడ్డీ ఎంత?
తాజా ఆర్బీఐ లెక్కల ప్రకారం షెడ్యూల్డ్ కమర్షియల్ బ్యాంకుల వెయిటెడ్ యావరేజ్ లెండింగ్ రేటు 9.67 శాతానికి చేరింది. జనవరిలో ఇది 9.58 శాతమే. దీన్నిబట్టి లెక్కిస్తే మనం దాదాపుగా 10 శాతం వడ్డీని చెల్లిస్తున్నాం. కోవిడ్కు ముందు కూడా ఈ స్థాయి వడ్డీని మనం కట్టలేదన్నది గమనార్హం. ఇంట్రెస్ట్ రేట్లు బాగా తగ్గాయంటూ ఆత్రంగా లోన్ తీసుకున్న చాలా మందికి ఇది గట్టి దెబ్బే. సాధారణంగా వడ్డీరేట్ల పెంపు బెంచ్మార్క్ రెజిమ్ ఆధారంగా ఉంటుంది. ఒకవేళ ఈ మధ్యే మీరు కొత్తగా రుణం తీసుకుంటే మీరు ఎక్స్టర్నల్ బెంచ్మార్క్ లింక్డ్ రేటు (ఈబీఎల్ఆర్/కొత్త విధానం) పరిధిలోకి వచ్చి ఉంటారు. రెపోరేటు పెరిగిన తక్షణమే ఈఎంఐ భారం కూడా అదేస్థాయిలో ఉంటుంది. అయితే మార్జినల్ కాస్ట్ ఫండింగ్ లెండింగ్ రేటు (ఎంసీఎల్ఆర్/పాత విధానం) ఆధారిత రుణాల్లో మాత్రం పెంపు భారం కాస్త తక్కువగా ఉంది. రెపోరేటు ఈమధ్య పెరిగిన క్రమంలో ఈబీఎల్ఆర్ 1.4 శాతం పెరుగగా, ఎంసీఎల్ఆర్ 1.35 శాతమే పెరిగింది.
ఎలా ప్రయోజనం పొందవచ్చు?
ఇప్పుడున్న ఈబీఎల్ఆర్ ఆధారిత రేటు కంటే ఎంసీఎల్ఆర్, బీపీఎల్ఆర్ పద్ధతుల్లోనే వడ్డీరేట్లు కాస్త తక్కువగా ఉన్నాయి. ఇంకా సింపుల్గా చెప్పాలంటే.. ఈ ప్రైమ్ లెండింగ్ రేట్లను ఆధారంగా తీసుకునే వడ్డీరేట్ల పెంపుంటుంది. ఇవన్నీ రెపోరేటుకు లింకై ఉంటాయి. ఇంట్రెస్ట్ రేట్లు పెరగగానే, వీళ్ల మార్జిన్లు కూడా యాడైపోయి మీ లోన్ రేట్లు కూడా పెరిగిపోతాయి. ప్రస్తుతానికి ఎంసీఎల్ఆర్, బీపీఎల్ఆర్ విధానంలో రేట్లు కాస్త లాభంగా కనిపిస్తున్నప్పటికీ, వడ్డీరేట్లు తగ్గుతున్నప్పుడు మాత్రం ఈబీఎల్ఆర్ విధానం బెస్ట్ అనిపిస్తోంది. కాబట్టి మీరు ఏ విధానానికి లింకై ఉన్నారో ముందుగా మీ బ్యాంకులో చెక్ చేసుకోండి. ఆపై లాభదాయకంగా ఉన్న విధానంలోకి మారిపోండి. అయితే మీ బ్యాంకర్ ఇందుకు ఒప్పుకుంటారా?.. లేదా?.. అనేది కూడా చూసుకోండి.
వడ్డీరేటు అర శాతం తగ్గితే లాభం ఇది..
9.75 శాతం వడ్డీతో
రుణం : రూ.50 లక్షలు
కాలపరిమితి : 20 ఏండ్లు
ఈఎంఐ : రూ.47,426
వడ్డీ భారం : రూ.63,82,202
మొత్తం : రూ.1,13,82,202
9.25 శాతం వడ్డీతో
రుణం : రూ.50 లక్షలు
కాలపరిమితి : 20 ఏండ్లు
ఈఎంఐ : రూ.45,793
వడ్డీ భారం : రూ.59,90,402
మొత్తం : రూ.1,09,90,402
వడ్డీరేటులో అర శాతం తేడా దాదాపు రూ.3.92 లక్షల్ని ఆదా చేస్తోంది. అందుకే మీరు ఏ బ్యాంకింగ్ రేటు పరిధిలో ఉన్నారో?.. ఏ లెండింగ్ రేటు ఆధారంగా రుణం తీసుకున్నారో?.. తెలుసుకోండి. లాభాన్నిబట్టి నిర్ణయం తీసుకోండి.
-నాగేంద్ర సాయి కుందవరం