Real Estate | రియల్టీ పతనం.. మెట్రోకు శరాఘాతం

ఎన్నెన్నో ఆశలతో మరెన్నో ప్రణాళికలతో అంతకుమించిన ఆర్థికపరమైన అంచనాతో వచ్చిన ఎల్‌ అండ్‌ టీ మెట్రో సంస్థ క్షేత్రస్థాయిలో నిలవేలకపోయింది.

• కాంగ్రెస్‌ విధానాలతో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఢమాల్‌
• అమ్మకాలు లేక వెలవెలబోతున్న రియల్టీ ప్రాజెక్టులు
• ఎల్‌ అండ్‌ టీ ఆశలను నీరుగార్చిన రియల్‌ సంక్షోభం

హైదరాబాద్‌ సిటీబ్యూరో, సెప్టెంబర్‌ 26 (నమస్తే తెలంగాణ): ఎన్నెన్నో ఆశలతో మరెన్నో ప్రణాళికలతో అంతకుమించిన ఆర్థికపరమైన అంచనాతో వచ్చిన ఎల్‌ అండ్‌ టీ మెట్రో సంస్థ క్షేత్రస్థాయిలో నిలవేలకపోయింది. నిర్మాణ రంగంలో సుదీర్ఘ అనుభవం కలిగిన ఆ సంస్థకు మార్కెట్‌ ప్రతికూలతలు శరాఘాతంలా పరిణమించాయి. ఒప్పంద సమయంలో అంచనాలలో కనిపించిన ఆదాయం.. తీరా కార్యరూపంలోకి వచ్చే సరికి ఆవిరైపోయింది. దీంతో అప్పుల కూపంలో కూరుకుపోయిన ఆ సంస్థకు మెట్రో నుంచి వైదొలగడమే ఉత్తమం అనిపించింది. గత రెండేండ్లుగా నగరంలో నేలకు జారిన రియల్టీతోపాటు, కాంగ్రెస్‌ విధ్వంసకరమైన విధానాలు కూడా భవిష్యత్తుపై ఆశలు లేకుండా చేశాయి. 55 శాతం రెవెన్యూ దేవుడెరుగు కనీసం ఉన్న నష్టాలను తగ్గించుకుంటే చాలనే పక్కా వ్యాపార ధోరణితో మెట్రోకు ఎల్‌ అండ్‌ టీ గుడ్‌ బై చెప్పింది.

నగరంలో మెట్రో నిర్మాణంతోపాటు, 300 ఎకరాల రియల్‌ ఎస్టేట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌తో 55 శాతం రెవెన్యూ సొంతం చేసుకునే అంచనాలతో ఎల్‌ అండ్‌ టీ సంస్థ అడుగుపెట్టింది. 67 కిలోమీటర్ల తొలి దశ నిర్మాణంలో ఏర్పడిన జాప్యం.. 20 శాతం అదనంగా పెరిగిన నిర్మాణ వ్యయం కూడా సంస్థకు ప్రతికూలమైంది. ఒకసారి ప్రాజెక్టు మొదలైతే.. టికెట్ల రూపంలో వచ్చే ఆదాయంతోపాటు, లీజు, పార్కింగ్‌, ప్రకటనల రూపంలో వచ్చే ఆదాయం అప్పులను కరిగిస్తుందని అంచనా వేసింది. కానీ అంచనాలు తలకిందులై మోయలేనంత ఆర్థిక భారం మీదపడింది. 2017లో తొలిదశ మెట్రో అందుబాటులోకి వచ్చిన ఏడాది నుంచి రియాల్టీపై ఆశలతోనే ఇన్నాళ్లు మెట్రో నిర్వాహణ చేసినా… ఏటా పెరుగుతున్న అప్పులు సంస్థను ఆర్థికంగా నిలవలేని స్థితికి నెట్టివేశాయి. ఇలా నగరంలో మెట్రో నిర్మాణంతో మాల్స్‌, మల్టీప్లెక్స్‌, వాణిజ్య సముదాయాల కార్యకలాపాలతో వచ్చే ఆదాయంపై పెట్టుకున్న అంచనాలన్నీ తలకిందులయ్యాయి.

అంచనాలకు చేరని ప్రణాళికలు..
నిజానికి ఒప్పందం చేసుకునే సమయంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ ద్వారా ఆదాయం 55 శాతం వస్తుందని అంచనా వేసినా… క్షేత్రస్థాయిలో ఆ దరిదాపుల్లోకి కూడా ఎల్‌ అండ్‌ టీ చేరలేదు. ఇప్పటికీ ఆ సంస్థ నిర్మించిన మెట్రోస్టేషన్లలో 20-30శాతం మేర కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ ఖాళీగానే ఉంది. కనీసం అవి నిండినా సంస్థకు ఆదాయం సమకూరేది. తొలి నాళ్లలో మెట్రో మార్గాలన్నింటా.. ప్రధాన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కేంద్రాలలో అద్దెల పెరుగుదల, ప్రాపర్టీ విలువను ప్రభావితం చేసినా.. దీర్ఘకాలం పాటు కొనసాగలేదు. దీనికితోడు శరవేగంగా విస్తరిస్తున్న శివారు ప్రాంతాలకు అనువుగా మెట్రో ఉంటుందనీ, దీంతో అక్కడి నుంచి కోర్‌ సిటీకి భారీగా రాకపోకలు పెరుగుతాయని భావించారు. కానీ దానికి వ్యతిరేకంగా శివారు ప్రాంతాల్లోనే విస్తృతంగా అందుబాటులోకి వచ్చిన మాల్స్‌, మల్టీప్లెక్స్‌లతోపాటు, కమర్షియల్‌ భవనాలు… మెట్రో ప్రాజెక్టులకు ఆదరణ లేకుండా చేశాయి.

దీంతో కేవలం మెట్రో టికెట్లు, ప్రకటనల రూపంలో వచ్చే ఆదాయంతోనే ఇన్నాళ్లు నెట్టుకొచ్చిన ఎల్‌ అండ్‌ టీకి.. కాంగ్రెస్‌ పాలనలో ప్రోత్సాహం కరువైంది. కనీసం ఆ సంస్థ ఎదుర్కొంటున్న అప్పుల భారాన్ని అధిగమించేలా ప్రభుత్వం సహకారం అందించకపోవడంతో.. ఇక దీర్ఘకాలం అప్పులను మోయడం కంటే వదులుకోవడమే ఉత్తమమని భావించింది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగానికి సిటీలో ఏమాత్రం ఆశాజనకంగా లేకపోవడంతో, ఆశలు నీరు గారి ప్రత్యామ్నాయ మార్గాల వైపు ఎల్‌ ఆండ్‌ టీ చూసుకోవాల్సిన దుస్థితి వచ్చింది. గడిచిన ఏడాది కాలంలో నగరంలో విస్తృతంగా పెరుగుతున్న ప్రయాణికుల రద్దీకి కాంగ్రెస్‌ సర్కారు తీసుకువచ్చిన మహాలక్ష్మి పథకం కూడా సంస్థ ఆదాయానికి 20శాతం గండికొట్టింది.

భరోసానిచ్చిన బీఆర్‌ఎస్‌..
నగరంలో మెట్రో నిర్మాణ సంస్థకు అంచనాలకు మించి ప్రయాణికుల రద్దీ పెరగకపోవడంతోపాటు, రియల్‌ ఎస్టే ట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ రెవెన్యూ రికవరీలో వెనుకబడింది. దీంతో పెరుగుతున్న భా రంపై స్పష్టమైన అవగాహనతో ఎల్‌ అండ్‌ టీ సంస్థకు అప్పటి బీఆర్‌ఎస్‌ సర్కారు భరోసానిచ్చింది. అందులో భాగంగానే నగరంలో మౌలిక వసతుల కల్పనకు ప్రాధాన్యతనివ్వడంతోపాటు, మెట్రో మార్గాలను ప్రధాన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కేంద్రాలుగా మార్చేలా తోడ్పాటునందించింది. ఈ క్రమంలో మెట్రోకు ఉన్న కీలకమైన ప్రాంతాలలో లీజు వ్యవహారాలకు సహకరించిన రాష్ట్ర సర్కారు ఐటీ కారిడార్‌లో 15 ఎకరాల మెట్రో భూమిని రూ.1015 కోట్లకు లీజుకివ్వడంలో ముఖ్యభూమికను పోషించింది. ఈ ఒప్పందం దేశంలోనే అతిపెద్ద కార్పొరేట్‌ ఒప్పందంగా నిలవగా.. బీఆర్‌ఎస్‌ సర్కారు చూపిన చొరవతో ఎల్‌ అండ్‌ టీ రెవెన్యూపై పెట్టుకున్న ఆశలు చిగురించాయి.

ఇక నగరంలోని ప్రధాన మెట్రో స్టేషన్లను అదేతరహాలో డెవలప్‌ చేసి, వాక్‌ టూ వర్క్‌ ప్రాతిపదికన స్టేషన్ల ప్రాంగణంలో అందుబాటులో ఉన్న కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ను లీజు ప్రతిపాదికతన అప్పగించేందుకు కేసీఆర్‌ సర్కారు ప్రోత్సహించింది. కానీ ఆర్థికంగా ఎదుగుతున్న మెట్రోకు కరోనా రూపంలో మరో ఇబ్బంది ఎదురైంది. అప్పటికే నష్టాల్లో ఉన్న సంస్థను ఆర్థికంగా మరింత దిగజారేలా చేసింది. ఆ తర్వాత ప్రభుత్వ సహకారంతో మెట్రో ప్రయాణికుల ర ద్దీ పెరిగినా, 55 శాతం రావాల్సిన రి యల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆదాయంలో పెద్దగా మా ర్పు కనిపించలేదు. భూములను వదులకోవడం కంటే.. లీజు ప్రాతిపదికన డె వలప్‌ చేయడమే ఉత్తమమని భావించి ఆ నిర్ణయాన్ని వెనక్కి తీసుకుంది.

కుప్పకూలిన రియల్టీ…
కాంగ్రెస్‌ 22 నెలల పాలనలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ నేలకు జారిపడింది. అసెంబ్లీ ఎన్నికల షెడ్యూల్‌తో నగరంలో అమ్మకాలు నిలిచిపోయాయి. కానీ ఆ తర్వాత అధికారంలోకి వచ్చిన కాంగ్రెస్‌ సర్కారు, సీఎం రేవంత్‌రెడ్డి విధ్వంసకరమైన పాలన విధానాలు సిటీ రియల్టీని అంధకారంలోకి నెట్టేశాయి. చెరువుల సంరక్షణ పేరిట హైడ్రా కూల్చివేతలు, అనుమతుల పేరిట అక్రమ వసూళ్లు నగరానికి ప్రధాన ఆదాయ వనరుగా నిలిచిన రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో పరిస్థితులు మరింత ఆందోళనకరంగా మారాయి. ఇక నగరంలో మాల్స్‌ అండ్‌ మల్టీప్లెక్సుల్లో ఆక్యుపెన్సీ లేక వెలవెలబోయాయి. కనీసం కమర్షియల్‌ స్పేస్‌లో లీజింగ్‌ క్రయవిక్రయాలు కూడా నెమ్మదించాయి. ఇవన్నీ కూడా నగరంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగానికి ప్రతికూలమైతే… విస్తృతమైన ల్యాండ్‌ బ్యాంక్‌ కలిగిన మెట్రోకు మరింత భారంగా మారాయి. దీంతో నగరంలో చేతి నిండా కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ను కలిగి ఉన్నా.. ఆదరణ లేకపోవడంతో సిటీ రియల్టీపై పెట్టుకున్న ఆశలు సన్నగిల్లాయి. కాంగ్రెస్‌ విధివిధానాలు కూడా నగరంతోపాటు, మెట్రో నిర్మాణ సంస్థ ఎల్‌ అండ్‌ టీ పెట్టుకున్న రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆశలకు గండికొట్టేలా మారాయి.