ఆస్తి హక్కులకు ఏదీ రక్షణ?

తెలంగాణలో రిజిస్ట్రేషన్‌ చట్టం, 1908లోని సెక్షన్‌ 22-A చుట్టూ ఇటీవల జరుగుతున్న చర్చ ఒక కీలకమైన ప్రశ్నను ప్రజల ముందుకు తీసుకొచ్చింది. ప్రభుత్వ భూములు, ఆస్తులను అక్రమ బదలాయింపుల నుంచి కాపాడుతూనే, చట్టబద్ధంగా ఆస్తిని కలిగి ఉన్న సామాన్య పౌరుడి ఆస్తికి రక్షణ కల్పించాలి. ప్రైవేట్‌ ఆస్తులను కూడా నిషేధిత ఆస్తుల జాబితాలో చేర్చితే, యజమాని లావాదేవీలు చేసుకోలేని దుస్థితి ఏర్పడుతుంది.

తెలంగాణలో రిజిస్ట్రేషన్‌ చట్టం, 1908లోని సెక్షన్‌ 22-A చుట్టూ ఇటీవల జరుగుతున్న చర్చ ఒక కీలకమైన ప్రశ్నను ప్రజల ముందుకు తీసుకొచ్చింది. ప్రభుత్వ భూములు, ఆస్తులను అక్రమ బదలాయింపుల నుంచి కాపాడుతూనే, చట్టబద్ధంగా ఆస్తిని కలిగి ఉన్న సామాన్య పౌరుడి ఆస్తికి రక్షణ కల్పించాలి. ప్రైవేట్‌ ఆస్తులను కూడా నిషేధిత ఆస్తుల జాబితాలో చేర్చితే, యజమాని లావాదేవీలు చేసుకోలేని దుస్థితి ఏర్పడుతుంది. దీని ప్రభావం సామాన్యులపై తీవ్రంగా ఉంటుంది. ఒక వ్యక్తి దశాబ్దాల క్రితం రిజిస్టర్డ్‌ డాక్యుమెంట్ల ద్వారా భూమిని కొనుగోలు చేసి ఉండవచ్చు. డబ్బు చెల్లించి ఉండవచ్చు, మ్యుటేషన్‌ చేయించుకొని ఉండవచ్చు, పట్టాదార్‌ పాస్‌బుక్‌ పొంది ఉండవచ్చు, భూమి పన్నులు చెల్లించి ఉండవచ్చు, ప్రశాంతంగా స్వాధీనంలో ఉండవచ్చు. కానీ ఆ భూమిని విక్రయించేందుకు సబ్‌ రిజిస్ట్రార్‌ కార్యాలయానికి వెళ్లినప్పుడు అకస్మాత్తుగా ఈ భూమి సెక్షన్‌ 22-A పరిధిలో ఉన్నది అని చెప్తే ఆ వ్యక్తి ఏం చేయాలి?

ప్రభుత్వ ఆస్తులను రక్షించాలి. అదే సమయంలో ప్రైవేట్‌ ఆస్తి హక్కులను కూడా కాపాడాలి. ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో Act No.19 of 2007 ద్వారా సెక్షన్‌ 22-A చట్టంలోకి వచ్చింది. ఇది 20 జూన్‌ 2007 నుంచి అమల్లోకి వచ్చింది. తెలంగాణ రాష్ట్రం ఏర్పడిన తర్వాత కూడా ఈ నిబంధన కొనసాగుతున్నది. సెక్షన్‌ 22-Aలో వివిధ రకాల ఆస్తుల బదలాయింపులను నిషేధించే నిబంధనలు ఉన్నాయి. అయితే ఈ క్యాటగిరీలన్నీ ఒకే విధమైనవి కావు. ఇతర చట్టాల ప్రకారం బదలాయింపు నిషేధించబడిన ఆస్తి, వాస్తవంగా ప్రభుత్వానికి చెందిన భూమి, దేవాదాయ, ధార్మిక లేదా స్వచ్ఛంద సంస్థలకు చెందిన కొన్ని ఆస్తులు, మిగులు భూములు. ప్రభుత్వ లేదా సంస్థల ప్రయోజనాలకు విరుద్ధంగా బదలాయింపు జరుగుతుందని భావించే ఆస్తులు. ఇవన్నీ వేర్వేరు చట్టపరమైన పరిస్థితులు. కాబట్టి ఒక ఆస్తిని కేవలం 22-A భూమి అని చెప్పడం సరిపోదు.

ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చిన నిషేధిత జాబితాతో ప్రభావిత వాళ్లంతా ఈ వివరాలు తెలుసుకునే హక్కు ఉండాలి. నా ఆస్తిని నిషేధిత జాబితాలో ఎందుకు చేర్చారు? ఏ క్లాజ్‌ కింద చేర్చారు? ఎవరి సిఫార్సు మేరకు చేర్చారు? ఏ ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు లేదా నోటిఫికేషన్‌ ఆధారంగా చేర్చారు?

ఏ ఆధారాలు ఉన్నాయి? ఇవి ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండాలి. పారదర్శకత లేకపోతే సెక్షన్‌ 22-Aను రాజకీయ, అధికార దుర్వినియోగానికి ఉపయోగిస్తున్నారనే అనుమానం కలుగుతుంది. నిషేధిత జాబితా నుంచి ఆస్తిని తొలగించుకోవడానికి అధికారులు లేదా మధ్యవర్తులను ఆశ్రయించాల్సి వస్తుంది. ఇలాంటి ఆరోపణలపై నిష్పాక్షిక విచారణ జరగాలి. ఒక ఆస్తిని రిజిస్టర్‌ చేయడం సాధ్యం కాదని చెప్పినప్పుడు, లిఖితపూర్వకంగా లేదా ఆన్‌లైన్‌లో ఈ వివరాలు అందించాలి. కచ్చితమైన సర్వే నంబర్‌, విస్తీర్ణం, సెక్షన్‌ 22-Aలో ఏ నిబంధన వర్తిస్తుంది, ఆస్తిని జాబితాలో చేర్చాలని సిఫారసు చేసిన అధికారి ఎవరు, సంబంధిత ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు లేదా నోటిఫికేషన్‌, ఆస్తిని చేర్చడానికి కారణాలు, జాబితాలో చేర్చిన తేదీ, ఆధారంగా తీసుకున్న పత్రాలు, ఆ నిర్ణయాన్ని సవాల్‌ చేయడానికి ఉన్న విధానం. ఇలాంటి రక్షణలు లేకపోతే సామాన్య పౌరులు నిస్సహాయుయులుగా మారే ప్రమాదం ఉన్నది.

అదే సమయంలో నిజంగా ప్రభుత్వానికి చెందిన నిషేధిత భూమిని ఎవరి రాజకీయ లేదా వ్యక్తిగత ప్రభావంతోనైనా జాబితా నుంచి తొలగించడానికి అవకాశం ఉండకూడదు. అందువల్ల రెండు వర్గాల హక్కులకు రక్షణ అవసరం. తెలంగాణ ప్రభుత్వం సెక్షన్‌ 22-A వ్యవస్థను సమగ్రంగా సమీక్షించాలి. నిషేధిత ఆస్తుల పూర్తి వివరాలను ఆన్‌లైన్‌లో పెట్టాలి, జిల్లా, మండలం, గ్రామం, సర్వే నంబర్‌, సబ్‌ డివిజన్‌ నంబర్‌, విస్తీర్ణం, ఆస్తి స్వభావం, వర్తించే సెన్షన్‌ 22-A క్లాజ్‌, నోటిఫికేషన్‌ నంబర్‌, తేదీ, ఆస్తిని జాబితాలో చేర్చిన అధికారికి సంబంధించిన సమాచారంలో అస్పష్టత ఉండకూడదు.

అభ్యంతరాలు తెలిపే అవకాశం కల్పించాలి. యజమానులకూ సులభమైన ఆన్‌లైన్‌, ఆఫ్‌లైన్‌ విధానం ద్వారా అభ్యంతరం తెలిపే అవకాశం కల్పించాలి. ప్రతి దరఖాస్తుకు ప్రత్యేక నంబర్‌ ఇచ్చి, దాని పురోగతిని ఆన్‌లైన్‌లో తెలుసుకునే అవకాశం ఏర్పాటు చేయాలి. నిర్ణయానికి కాలపరిమితి ఉండాలి. దరఖాస్తులు నిరవధికంగా పెండింగ్‌లో ఉండకూడదు. సాధారణంగా 30 లేదా 60 రోజుల్లో దరఖాస్తులను పరిష్కరించేలా చట్టబద్ధమైన కాలపరిమితిని నిర్ణయించాలి. తిరస్కరిస్తే, లిఖితపూర్వక కారణాలు ఇవ్వాలి. స్వతంత్ర సమీక్ష వ్యవస్థ ఉండాలి. నిషేధిత జాబితాలో ఆస్తిని చేర్చే ప్రక్రియ, అభ్యంతరాలను పరిశీలించే ప్రక్రియలో సాధ్యమైనంతవరకు వేర్వేరు స్థాయిల్లో పరిశీలన ఉండాలి.

దీంతో ఒకే అధికారి చేసిన పొరపాటు అదే స్థాయిలో కొనసాగకుండా అడ్డుకోవచ్చు. మౌఖిక ఆదేశాలకు తావు ఉండకూడదు. సబ్‌-రిజిస్ట్రార్‌ కార్యాలయంలో భూమి 22-Aలో ఉన్నది, రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయలేం అని మాత్రమే చెప్పకూడదు. రిజిస్ట్రేషన్‌ నిరాకరణకు సంబంధించిన చట్టపరమైన కారణాలను పౌరుడికి లిఖితపూర్వకంగా లేదా ఆన్‌లైన్‌లో అందించాలి. ఈ ఒక్క సంస్కరణ కూడా అనవసరమైన ఇబ్బందులు, మధ్యవర్తిత్వం, అవినీతి అవకాశాలను గణనీయంగా తగ్గించగలదు. నిషేధిత జాబితాలో మార్పులపై ఆడిట్‌ ఉండాలి ప్రతి ఆస్తిని జాబితాలో చేర్చినప్పుడు డిజిటల్‌ ఆడిట్‌ ట్రైల్‌ ఉండాలి. ఎవరు ప్రతిపాదించారు, ఎవరు పరిశీలించారు, ఎవరు ఆమోదించారు, ఎప్పుడు అప్‌లో్‌డ చేశారు, ఏ ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు ఆధారంగా చేశారు. అదేవిధంగా జాబితా నుంచి తొలగించిన ప్రతి ఆస్తికి కూడా ఇదే విధమైన డిజిటల్‌ రికార్డు ఉండాలి.

ఇది అవినీతిని అరికట్టేందుకు బలమైన చర్యగా ఉంటుంది. సాధారణ ఆస్తి యజమాని ఏం చేయాలి? వ్యవస్థలో సంస్కరణలు పూర్తయ్యే వరకు పౌరులు కూడా జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి. ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే ముందు కేవలం టైటిల్‌ డీడ్‌ను మాత్రమే కాకుండా, ప్రస్తుత నిషేధిత ఆస్తి స్థితి, రెవెన్యూ రికార్డులు, రిజిస్ట్రేషన్‌ రికార్డులు, మ్యూటేషన్‌, ఎన్‌కంబ్రెన్స్‌ వివరాలు, వర్తించే భూ చట్టాలు, అసైన్డ్‌ భూమి పరిమితులు, ఉంటే కోర్టు కేసులు, సంబంధిత సెక్షన్‌ 22-A నోటిఫికేషన్‌ వంటి అంశాలను పరిశీలించాలి. ఎలాంటి సమ స్య లేదు అని విక్రేత చెప్పిన మాటపై మాత్రమే ఆధారపడకూడదు. తమ ఆస్తి అకస్మాత్తుగా 22-A జాబితాలోకి వచ్చిందని తెలిసిన యజమానులు తమ పాత టైటిల్‌, రెవెన్యూ పత్రాలను సేకరించి, ఆస్తిని జాబితాలో చేర్చడానికి ఉన్న కచ్చితమైన చట్టపరమైన కారణాన్ని ముందుగా తెలుసుకోవాలి. అవినీతిని తగ్గించేందుకు సాంకేతికతను ఉపయోగించాలి.

తెలంగాణలో భూ, రిజిస్ట్రేషన్‌ రికార్డుల డిజిటలైజేషన్‌ గణనీయంగా జరిగింది. ఇప్పుడు తదుపరి దశగా వ్యవస్థను పూర్తిగా పారదర్శకంగా, పరస్పర అనుసంధానంతో మార్చాలి. ఒక పౌరుడు సర్వే నంబర్‌ నమోదు చేస్తే పూర్తి చరిత్ర కనిపించేలా వ్యవస్థ ఉండాలి. రాజకీయ ప్రభావంతో నిజంగా ప్రభుత్వానికి చెందిన నిషేధిత ఆస్తిని జాబితా నుంచి తొలగిస్తే, విచారణ తర్వాత సంబంధిత అధికారులపై చర్యలు తీసుకోవాలి. అదే సమయంలో, చట్టపరమైన ఆధారం లేకుండా నిజమైన ప్రైవేట్‌ ఆస్తిని ఉద్దేశపూర్వకంగా లేదా నిర్లక్ష్యంగా నిషేధిత జాబితాలో చేర్చినట్టయితే, సమగ్ర విచారణ తర్వాత బాధ్యులపై కూడా చర్యలు తీసుకోవాలి. సెక్షన్‌ 22-Aను బలహీనపరచడం లక్ష్యం కాకూడదు. సెక్షన్‌ 22-Aను మరింత బలోపేతం చేస్తూనే, దాని దుర్వినియోగాన్ని అరికట్టడం లక్ష్యం కావాలి.

రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్‌ 300-A ప్రకారం, చట్టబద్ధమైన అధికారంతో తప్ప ఏ వ్యక్తినీ అతని ఆస్తి నుంచి దూరం చేయకూడదు. అందువల్ల ఇది కేవలం పౌరుడు, సబ్‌రిజిస్ట్రార్‌ మధ్య వివాదం కాదు. ఇది పరిపాలనలోని ఒక ప్రాథమిక సూత్రానికి సంబంధించిన విషయం. ప్రభుత్వానికి అపారమైన అధికారాలు ఉన్నప్పటికీ, ఆ అధికారాలు ఎప్పుడూ చట్టం, పారదర్శకత, న్యాయబద్ధమైన విధానాల పరిధిలోనే అమలు కావాలి. చట్టం తనకు కల్పించిన హక్కును పొందేందుకు ఒక సామాన్యడు రాజకీయ నాయకుడిని, మధ్యవర్తిని లేదా ప్రభావశీల వ్యక్తిని ఆశ్రయించాల్సిన పరిస్థితి ఉండకూడదు. అలాగే, దశాబ్దాలుగా చట్టబద్ధంగా తన ఆధీనంలో ఉన్న భూమి ప్రభుత్వ భూమి కాదని నిరూపించుకోవడానికి ఒక పౌరుడు ఏండ్ల తరబడి కోర్టుల చుట్టూ తిరగాల్సిన అవసరం కూడా ఉండకూడదు. సెక్షన్‌ 22-Aను రద్దు చేయడం పరిష్కారం కాదు. దానిని మరింత పారదర్శకంగా, జవాబుదారీతనంతో, కాలపరిమితితో, సమర్థవంతమైన పరిపాలన, న్యాయ సమీక్షకు లోబడి ఉండేలా చేయడమే పరిష్కారం. మంచి భూ-రిజిస్ట్రేషన్‌ వ్యవస్థ చివరకు ఒకే లక్ష్యాన్ని సాధించాలి. ప్రభుత్వ భూమి ప్రభుత్వానికి చెందినదిగానే ఉండాలి, చట్టబద్ధమైన పౌరుడి ఆస్తి అతని హక్కుగా సురక్షితంగా ఉండాలి. ఇది రాజకీయ డిమాండ్‌ కాదు. చట్టపాలనపై ప్రజల నమ్మకానికి ఇది పునాది.

(వ్యాసకర్త: బీఆర్‌ఎస్‌ మాజీ ఎంపీ)
బోయినపల్లి వినోద్‌కుమార్‌