ఉల్లంఘనల పునాదులపె ఐ-టవర్‌!

తవ్వినకొద్దీ అక్రమాలు! తీగలాగితే కదులుతున్న డొంకలు! అవకతవకల ‘సాస్‌'కు కాంగ్రెస్‌ సర్కారే సాగిలపడిన తర్వాత.. అధికారులు, ప్రభుత్వ విభాగాలు ఒక లెక్కా? భూఆక్రమణకు పెద్దలే అండగా నిలబడినప్పుడు..

• SAS అక్రమాల సౌధానికి రెరా వత్తాసు
• రూ.కోట్లు వెచ్చించిన కొనుగోలుదారులకు ముప్పుతిప్పలు
• చట్టాలు, ఒప్పందాలను తుంగలో తొక్కుతూ ఉల్టా చార్జీలు
• నిబంధనలకు విరుద్ధంగా స్క్రీడింగ్‌ చార్జీలతో అదనపు బాదుడు
• గడువును పొడిగిస్తూ నిర్మాణ కంపెనీకి రెరా అధికారుల మద్దతు
• ఒప్పందాలు ఉల్లంఘించినా, అద్దె చెల్లించకపోయినా గప్‌చుప్‌

తవ్వినకొద్దీ అక్రమాలు! తీగలాగితే కదులుతున్న డొంకలు! అవకతవకల ‘సాస్‌’కు కాంగ్రెస్‌ సర్కారే సాగిలపడిన తర్వాత.. అధికారులు, ప్రభుత్వ విభాగాలు ఒక లెక్కా? భూఆక్రమణకు పెద్దలే అండగా నిలబడినప్పుడు.. అదే సంస్థ కట్టే ఆకాశహర్మ్యానికి అధికారులు అడ్డుపడుతారా? ప్రాజెక్టు పక్కనున్న ప్రభుత్వ స్థలాన్ని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థ సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా ఎలా కబ్జా చేసిందో చూశాం కదా! ఇపుడు అది కడుతున్న బహుళ అంతస్తుల ఐ-టవర్‌ వంతు. నిబంధనల ఉల్లంఘనపై సామాన్యుడి కంఠశోషను గాలికొదిలి.. స్వామికార్యం కొంత, స్వకార్యం కొంత అన్నట్టుగా సాస్‌కు సహకరిస్తున్నది రెరా.

హైదరాబాద్‌ సిటీబ్యూరో ప్రధాన ప్రతినిధి, నవంబర్‌ 5 (నమస్తే తెలంగాణ): ‘ఆవు చేలో మేస్తే దూడ గట్టున మేస్తుందా?’ అనే సామెత తెలంగాణ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ నియంత్రణ ప్రాధికారిక సంస్థ (రెరా)కు సరిగ్గా సరిపోతుంది. సాస్‌ ఐ-టవర్‌ అక్రమాలను అడ్డుకోవాల్సిన రెరా అధికారులు సర్కార్‌ పెద్దల బాటలో.. ఒకదశలో అంతకుమించి అన్నట్టుగా దాసోహమయ్యారని, స్వామికార్యం, స్వకార్యం అన్నట్టుగా వ్యవహరిస్తున్నారనే ఆరోపణలు వెల్లువెత్తుతున్నాయి. రూ. కోట్లు వెచ్చించి, ఏండ్లు గడుస్తున్నా ఫ్లాట్‌ దక్కక ఆందోళనలో ఉన్న కొనుగోలుదారుల పక్షాన రక్షణ గోడగా రెరా నిలువాల్సి ఉంటుంది. వాస్తవానికి రెరా చట్టాలు కొనుగోలుదారులకు ఆర్థికంగా అన్నిరకాల ఉపశమనాలూ కల్పిస్తున్నాయి.

కానీ రెరా అధికారులు ఇందుకు భిన్నంగా సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రాతో కుమ్మక్కైనట్టు ఆరోపణలు వస్తున్నాయి. తాము ఇచ్చిన ఉత్తర్వుల అమలును గాలికొదిలి కొనుగోలుదారులకు దక్కాల్సిన ప్రయోజనాలకు గండి కొడుతున్నారని అంటున్నారు. ఫలితంగా దేశంలోనే పారదర్శకమైన రియల్‌ మార్కెట్‌కు పేరున్న హైదరాబాద్‌ రియల్‌ రంగానికి ‘సాస్‌’ మరకగా తయారైందనే విమర్శలు వినిపిస్తున్నాయి. చట్టాలు, ఒప్పందాల ప్రకారం కొనుగోలుదారులకు పరిహారాన్ని చెల్లించాల్సిన సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా కాస్తా సర్కార్‌ పెద్దల, రెరా యంత్రాంగం అండదండలతో విచిత్రమైన చార్జీల పేరిట ఉల్టా కొనుగోలుదారులపైనే ఆర్థిక భారాన్ని మోపుతుండటం గమనార్హం.

చుక్కలు చూపిస్తున్న సాస్‌

రంగారెడ్డి జిల్లా శేరిలింగంపల్లి మండలం ఖాజాగూడలో సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా చేపట్టిన సాస్‌ ఐటవర్‌ అనే ఆకాశహర్మ్యం కొనుగోలుదారులకు నిజంగానే చుక్కలు చూపిస్తున్నది. వాస్తవానికి హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో అడపాదడపా ప్రీలాంచ్‌ మోసాలు మినహా, బడా కంపెనీలు కొనుగోలుదారులను నిలువునా దోపిడీ చేసిన దాఖలాలు పెద్దగా లేవు. కానీ సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా తీరు మాత్రం ఇందుకు భిన్నంగా తయారైంది. ఒకవైపు ఏకంగా సర్కార్‌ భూమికే ఎసరు పెట్టడంతోపాటు ప్రభుత్వాలు, చట్టాలను నమ్మి సాస్‌ ఐటవర్‌లో రూ.వందల కోట్ల పెట్టుబడులు పెట్టిన కొనుగోలుదారులను ఆ కంపెనీ ముప్పుతిప్పలు పెడుతున్నది.

ఇలాంటి మోసాలు, కొనుగోలుదారుల ఇబ్బందులను దృష్టిలో ఉంచుకునే కేంద్ర ప్రభుత్వం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ చట్టం-2016ను రూపొందించింది. అప్పట్లో బీఆర్‌ఎస్‌ ప్రభుత్వం కూడా కొనుగోలుదారులకు పూర్తి రక్షణ కల్పించే సదుద్దేశంతో ఆ చట్టం అమల్లో భాగంగా తెలంగాణ రెరాను ఏర్పాటు చేసింది. సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా విషయంలో తెలంగాణ రెరా ఆదిలో నిక్కచ్చిగా వ్యవహరించడమే కాకుండా కొనుగోలుదారుల ఇబ్బందులను దృష్టిలో ఉంచుకొని ఏకంగా సుమోటోగా కేసు నమోదు చేసింది. సదరు డెవలపర్‌/బిల్డర్‌ ఐటవర్‌లో వచ్చిన మొత్తాన్ని ఇతర ప్రాజెక్టులకు మళ్లిస్తున్నాడనే ఆరోపణలను రెరా అధికారులు పరిగణనలోనికి తీసుకున్నారు.

2025 డిసెంబర్‌లోగా ప్రాజెక్టును పూర్తి చేసి కొనుగోలుదారులకు అప్పగించేందుకు 23.08.2025న స్పష్టమైన మధ్యంతర ఉత్తర్వులు జారీ చేశారు. కానీ ఇప్పటివరకు అవి అమలుకు నోచుకోకపోవడమే కాదు ప్రాజెక్టులోని కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ను నేటిదాకా కొనుగోలుదారులకు అప్పగించలేదు. తద్వారా 2021కు ముందు రూ.కోట్లు చెల్లించిన కొనుగోలుదారులు ఐదేండ్లుగా అటు అద్దె పరిహారం కూడా పొందడంలేదు, ఇటు ప్రాజెక్టులో స్పేస్‌ (యూనిట్‌)ను దక్కించుకోవడం లేదు.

కొనుగోలుదారులపై అదనపు భారం

నిరుడు ఆగస్టులో ఇచ్చిన రెరా మధ్యంతర ఉత్తర్వుల్లో ప్రాజెక్టు జాప్యానికి చెల్లించాలని, అద్దె పరిహారాన్ని డెవలపర్‌, భూ యజమానులు ఇద్దరూ భరించాలని ఉన్నది. దీంతో భూ యజమానులు హైకోర్టును ఆశ్రయించి, ప్రాజెక్టులో తాము యూనిట్లను (స్పేస్‌) వాటాగా తీసుకున్నామేగానీ ఎలాంటి రెవెన్యూ వాటా, అడ్వాన్సు కింద నగదు తీసుకోలేదని విన్నవించుకున్నారు. దీంతో కోర్టు భూ యజమానులను మినహాయించి, అమలు చేయాలని రెరాను ఆదేశించింది.

ఈ లెక్కన 2023 అక్టోబర్‌ నుంచి చదరపు అడుగుకు రూ.25 చొప్పున కొనుగోలుదారులకు జాప్యానికి పరిహారం కింద అద్దె చెల్లించేందుకు నిర్ణయించారు. కానీ దానిని సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా అమలు చేయకపోగా ఉల్టా కొనుగోలుదారులపై ఆర్థిక భారాన్ని మోపేందుకు తెరపైకి స్క్రీడింగ్‌ చార్జీలు అనే పదాన్ని తీసుకువచ్చింది. స్లాబు పైభాగం నునుపుగా చేసేందుకు చేపట్టే పనికి చెల్లించే మొత్తాన్ని స్క్రీడింగ్‌ చార్జీలు అంటారు. అంటే భారీ భవనాల్లో మధ్యలోని స్లాబులపై టైల్స్‌గానీ గ్రానైట్‌గానీ పరిచేందుకు అనువుగా స్లాబుపై గుంతలు లేకుండా నునుపుగా చేసేందుకు వసూలు చేసే చార్జీలు. అయితే సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా ఐటవర్‌ ప్రాజెక్టులో ముందుగానే కొనుగోలుదారులతో చేసే ఒప్పంద తాలూకు 40 పేజీల పత్రాలను జీహెచ్‌ఎంసీ, రెరాకు సమర్పించింది.

అందులో స్పష్టంగా కొనుగోలుదారులకు యూనిట్‌ (ఫ్లాటు)ను ఏ రూపంలో అప్పగిస్తామనేది పొందుపరిచారు. ఇందులో భాగంగా ఫ్లోర్‌ కాలమ్‌లో వీడీఎఫ్‌ (వాక్యూమ్‌ డీవాటరింగ్‌ ఫ్లోరింగ్‌) అని పేర్కొన్నారు. ఇందుకోసం కొనుగోలుదారులు ప్రతి చదరపు అడుగుకూ రూ.500 చొప్పున చెల్లించాలని కంపెనీ స్పష్టం చేసింది. అంటే స్లాబు వేసే సమయంలోనే వైబ్రేటింగ్‌ యంత్రం ద్వారా స్లాబు ఉపరితలాన్ని నునుపుగా చేస్తారు. ఈ క్రమంలో స్క్రీడింగ్‌ చార్జీల ప్రస్తావనే ఉండదు. కానీ రెరా అధికారుల ఉద్దేశపూర్వకంగా ఉదాసీనతను ఆసరాగా చేసుకొని సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా అద్దె పరిహారాన్ని తప్పించుకునేందుకు ఈ చార్జీల పేరిట ఉల్టా కొనుగోలుదారులపైనే అదనపు భారాన్ని మోపుతుంది. వాస్తవానికి రెరా చట్టం, ఒప్పందంలోని షరతుల ప్రకారం డెవలపర్‌ ఏమైనా చార్జీలు ఉంటే ముందుగానే ఒప్పందంలోనే పేర్కొనాలిగానీ ఇలా చివరిలో విధించడమనేది ఉల్లంఘన కిందికి వస్తుంది. దీనిపైనా రెరా నోరు మెదపడం లేదు.

రెరా చట్టానికి విలువేది?

రెరా చట్టంలోని నిబంధనల ప్రకారం నిర్మాణ ప్రాజెక్టులకు సంబంధించి కొనుగోలుదారులకు సంబంధిత యూనిట్‌/ఫ్లాటును ఎప్పటిలోగా చెల్లిస్తామనే దానిపై ఇరుపక్షాల ఒప్పందాల్లోనే కాకుండా రెరాకు సమర్పించే వివరాల్లోనూ పొందుపరుస్తారు. ఈ క్రమంలో సాస్‌ ఐటవర్‌ను 2021లోనే కొనుగోలుదారులకు అప్పగించాల్సి ఉన్నది. కానీ కరోనా కారణంగా జాప్యం జరిగిందని చెప్పడంతో కొనుగోలుదారులు సైతం అర్థం చేసుకొని ఓపికగా వేచి చూశారు. అనంతరం డెవలపర్‌-భూ యజమానుల మధ్య గొడవలకు కొనుగోలుదారులను సమిధగా మారుస్తున్నట్టు అనేక ఆధారాలున్నాయి. నిర్ణీత గడువులోగా యూనిట్‌ను అప్పగించకపోతే బాధ్యులు కొనుగోలుదారులకు పరిహారం కింద అద్దె చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.

ఒప్పంద సమయంలో సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా కొనుగోలుదారులకు చదరపు అడుగుకు రూ.25 చొప్పున చెల్లించేందుకు అంగీకరించినట్టు తెలిసింది. రెరా నిబంధనల ప్రకారమైతే… కొనుగోలుదారులు చెల్లించిన మొత్తంపై 9.85 శాతం వడ్డీతో పాటు ఆర్బీఐ నిబంధనల ప్రకారం ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ (మార్జినల్‌ కాస్ట్‌ ఆప్‌ ఫండ్స్‌ బేస్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్స్‌) కింద మూడు శాతం చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇలా సాస్‌ ఇన్‌ఫ్రా ఇప్పటివరకు విక్రయించిన సుమారు 40 లక్షల చదరపు అడుగులకు కొనుగోలుదారులకు నెలకు కోట్ల రూపాయలు చెల్లించాల్సి ఉంది. ఇంత భారీ మొత్తం దేవుడెరుగు.. కనీసం ఒప్పందంలోని రూ.25 చొప్పున కూడా చెల్లించడంలేదని, తద్వారా అసలు రెరా చట్టాలకు విలువెక్కడిది? అని పలువురు కొనుగోలుదారులు ఆవేదన చెందుతున్నారు.