బిడ్డింగ్కు ముందే పలు జాగ్రత్తలు
ప్రాపర్టీ నాణ్యత, మార్కెట్ రేట్ల తనిఖీ
న్యాయ నిపుణుల సలహాలు
ఇల్లు లేదా ఏదైనా ఆస్తి కొనుగోలు కోసం కొందరు బ్యాంకులనుండి రుణం పొందుతారు. మరికొందరు ఇండ్లను తనఖా పెట్టి అప్పులు తీసుకుంటారు. వీటిని వాయిదాల పద్ధతిలో చెల్లిస్తుంటారు. కానీ, ఆర్థిక ఇబ్బందులతో వాయిదాలు చెల్లించని పక్షంలో బ్యాంకులు సదరు ఆస్తులను స్వాధీనం చేసుకొని వేలం వేస్తుంటాయి. తక్కువ ధరకే వచ్చే ఇలాంటి ప్రాపర్టీల కొనుగోలుకు ఎంతోమంది ఆసక్తి చూపుతారు. కానీ, అసలు ఇలాంటి ప్రాపర్టీలను కొనుగోలు చేయవచ్చా? కొంటే లాభమా? నష్టమా? కొనే ముందు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలు ఏమిటి? అనే సందేహాలు రావడం సహజం. వాటిని నివృత్తి చేయడానికే ఈ కథనం..
రుణగ్రహీత వరుసగా ఆరు నెలలపాటు అప్పు వాయిదాలను చెల్లించకుంటే ఆ ప్రాపర్టీని నిరర్థక ఆస్తి (ఎన్పీఏ) కింద బ్యాంకు అధికారులు గుర్తిస్తారు. ముందుగా రుణగ్రహీతకు 60 రోజుల నోటీస్ పీరియడ్ ఇస్తారు. అయినా, చెల్లించని పక్షంలో మరో 30 రోజులపాటు రెండో నోటీస్ అందిస్తారు. అయినప్పటికీ డిఫాల్టర్ పట్టించుకోకపోతే, ఆ ప్రాపర్టీని ఎన్పీఏ జాబితాలో చేర్చుతారు. ఆ తర్వాత సెక్యూరిటీ అండ్ రీకన్స్ట్రక్షన్ ఆఫ్ ఫైనాన్షియల్ అసెట్స్ అండ్ ఎన్ఫోర్స్మెంట్ ఆఫ్ సెక్యూరిటీ ఇంట్రెస్ట్ (ఎస్ఏఆర్ఎఫ్ఏఈఎస్ఐ) చట్టం ప్రకారం సదరు ప్రాపర్టీని వేలం వేస్తారు.
వేలానికి ముందే సదరు ప్రాపర్టీకి బ్యాంకులు ఒక రిజర్వ్ ధర నిర్వహిస్తాయి. ఆ ధరకు అదనంగా కొంత కోట్చేస్తూ వేలంలో పాల్గొనవచ్చు. వేలంలో పాల్గొనాలంటే ప్రాపర్టీ విలువలో 10 నుంచి 15 శాతం సొమ్మును డిపాజిట్ చేయాల్సి ఉంటుంది. కేవైసీ వెరిఫికేషన్, డిజిటల్ సంతకాలు వంటివి పూర్తయ్యాక వేలం ప్రారంభమవుతుంది. కొన్ని బ్యాంకులు ‘డ్రా’ద్వారా ప్రాపర్టీని అప్పగిస్తే, మరికొన్ని ధర ఎక్కువగా కోట్ చేసిన వారికి అందిస్తాయి. వేలంలో గెలుపొందినవారు 25 శాతం సొమ్మును చెల్లించి, ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తున్నట్లు ధృవీకరించుకోవాలి. ఆయా బ్యాంకుల నిబంధనలనుబట్టి 10 నుంచి 15 రోజుల్లో మిగిలిన సొమ్మును చెల్లించే వీలుంటుంది. వేలం ప్రధాన ఉద్దేశ్యం రుణగ్రహీత నుంచి బకాయిని వసూలు చేసుకోవడమే. ఒకవేళ బకాయికన్నా ఎక్కువగా డబ్బులు వస్తే, మిగిలిన సొమ్మును రుణగ్రహీతకే ఇచ్చేస్తారు. తక్కువగా వస్తే రుణగ్రహీత నుంచే తిరిగి వసూలు చేసుకుంటారు.
బిడ్డింగ్కు ముందు జాగ్రత్తలివి
వేలంలో పాల్గొనేవారు కొన్ని జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి. ప్రాపర్టీ టైటిల్, స్థానిక మున్సిపల్ లేదా జీపీ అనుమతులు, నిర్మాణ ప్లాన్, వసతులు వంటివి సక్రమంగా ఉన్నాయా? లేవా? అన్నవి చెక్ చేసుకోవాలి. లేకపోతే బ్యాంకు రుణాలు, ప్రాపర్టీని అమ్మే సమయంలో ఇబ్బందులు వస్తాయి.
మున్సిపల్, పన్ను రికార్డులను తనిఖీ చేయాలి. ఆ ప్రాపర్టీకి ఒకే యజమానా? లేక బృందంగా ఉన్నారా? అసలు ఆ ప్రాపర్టీ వారికి ఎలా బదిలీ అయిందనే విషయాన్ని పరిశీలించాలి. అవసరమైతే న్యాయసలహా తీసుకోవాలి.
ఇంటి సమగ్ర సమాచారాన్ని ముందే తెలుసుకోవాలి. ఒకవేళ మీరు కొన్న తర్వాత ఇతరులు వచ్చి తమకూ దానిపై హక్కు ఉందని క్లెయిమ్ చేస్తే సమస్యలు ఎదురవుతాయి.
బిడ్డింగ్కు ముందే ప్రాపర్టీని, నిర్మాణ నాణ్యత, మార్కెట్ రేటు, ఇతర ప్రాపర్టీల విలువ లాంటివి తనిఖీ చేసుకోవాలి.
ఒకసారి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన తర్వాత దానికి సంబంధించిన ఇబ్బందులను స్వయంగా ఎదుర్కోవాల్సి ఉంటుంది. అందుకే, వివరాలన్నీ ముందే క్షుణ్ణంగా తెలుసుకోవాలి.
బ్యాంకులు లేదా ఆర్థిక సంస్థలు ఇప్పుడంతా ఈ-వేలం నిర్వహిస్తున్నాయి. కాబట్టి, అన్నీ సరిగానే ఉంటాయని అనుకోవడానికి వీల్లేదు. ‘నోటీసులో వేలం నిర్వహిస్తున్న అధికారులకు గానీ, బ్యాంకులకు గానీ భవిష్యత్తులో వచ్చే ఇబ్బందులు, థర్డ్ పార్టీ క్లెయిమ్ల గురించి బాధ్యత ఉండదు’ అని స్పష్టంగా ఉంటుంది.
స్వాధీన సమస్య
బిడ్డింగ్ ప్రకారం సదరు ప్రాపర్టీకి సంబంధించిన మొత్తం డబ్బులను బ్యాంకుకు చెల్లించినా ‘స్వాధీనం’ రూపంలో కొత్త సమస్య ఎదురుకావొచ్చు. ప్లాట్, ఇల్లు లేదా అపార్ట్మెంట్ వంటి స్థిరమైన ఆస్తి విషయంలో ‘స్వాధీనం’ అనేది చాలా ముఖ్యం. అనేక సందర్భాల్లో బ్యాంక్ లేదా సంస్థ నామమాత్రంగానే కావాల్సిన డాక్యుమెంట్లతో ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకుంటుంది. కానీ, పూర్తిగా భౌతికంగా చేసుకోదు. చట్ట ప్రకారం సదరు ప్రాపర్టీని బ్యాంకులు భౌతికంగా స్వాధీనం చేసుకొని, హక్కులను కొనుగోలుదారుకు బదిలీ చేయాలి. కానీ, కొన్ని సందర్భాల్లో బ్యాంకులు నిర్లక్ష్యంగా వ్యవహరిస్తుంటాయి. రుణగ్రహీత తన ఇంట్లో భౌతికంగా (ఆక్యుపెన్సీ) ఉన్నప్పటికీ పట్టనట్లు వ్యవహరిస్తాయి. దీంతో కొనుగోలుదారులు ఇబ్బంది పడాల్సి వస్తుంది. ఇలాంటి సందర్భంలో కొనుగోలుదారులు ముందుగానే జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి.
… శ్రీనివాస్ గౌడ్ ముద్దం (రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్రంగ నిపుణులు)
ఇవి కూడా చదవండి..
రిలయన్స్-ఫ్యూచర్ డీల్కు 6 నెలల గడువు