భూమి హక్కుకు ప్రభుత్వ హామీ

Wed,May 15, 2019 01:10 AM

వేసిన దారి వెంట వెళ్లడం సులువు. కానీ ఒక ముళ్లబాట స్థానం లో వ్యయ ప్రయాసలకోర్చి జనహితం కోసం నాణ్యమైన మార్గాన్ని దర్శించి నిర్మించడం ధీరులకు మాత్రమే సాధ్యం. అస్తవ్యస్తంగా ఉన్న స్థిరాస్తి యాజమాన్యపు హక్కుల విషయంలో ముఖ్యమంత్రి కల్వకుంట్ల చంద్రశేఖర్ రావు ఆధ్వర్యంలో తెలంగాణ ప్రభుత్వం తీసుకురాబోతున్న విప్లవాత్మకమైన నిర్మాణాత్మక మార్పులే ఇందుకు ఉదాహరణ. భూమి యాజమాన్య హక్కుల చట్టాలు పటిష్ఠంగా లేవు. అనువంశకమైనా, కష్టార్జితమైనా ఈ ఎకరం భూమి నాది లేదా ఇంటి ప్లాటు నాది, దీనిపై సర్వహక్కులు నావే అని ఏ పౌరుడు చెప్పలేని దుస్థితి ఉన్నది. స్థిరాస్తి హక్కులకు సంబంధించి ప్రభుత్వం నుంచి ఎటువంటి ధ్రువీకరణ, అంతిమస్థాయి నిర్ధారణ లేదు. ఇందుకు కారణం- స్థిరా స్తిపై పౌరులకు ఉన్న హక్కులు తర్కబద్ధమైనవి (Presumptive tit-les) మాత్రమే. ఉదాహరణకు ఒక లావాదేవీలో ఒక వ్యక్తి అవసరమైన విచారణ చేసిన తర్వాత ప్రతిఫలం చెల్లించి ఒక ప్లాటు లేదా కొంత వ్యవసాయ భూమిని కొన్నాడనుకుందాం. అమ్మినవారు కొన్నవారు రిజిస్ట్రే షన్ కార్యాలయానికి వెళ్లి తగిన స్టాంపు డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ రుసుం చెల్లిం చి రిజిస్ట్రార్ సమక్షంలో దస్తావేజును రిజిస్టర్ చేసుకున్నారు. తర్వాత ఆ దస్తావేజును మున్సిపల్ లేదా రెవెన్యూ కార్యాలయంలో సమర్పించి కొనుగోలుదారుడు తన పేరిట మార్పిడి (Mutation) చేసుకున్నాడు. తన అధీనంలోకి తీసుకున్న ప్లాటు లేదా వ్యవసాయ భూమిలో ఇల్లు కట్టుకున్నాడు లేదా వ్యవసాయం చేస్తున్నాడు. అయినప్పటికీ అతనికి ప్రభుత్వం ధ్రువీకరించిన పూర్తిస్థాయి, నిర్దంద్వ హక్కు లభించిందని చెప్పలేం. ఆ స్థిరాస్తిపై అతనికి ఉన్నది తర్కబద్ధమైన హక్కే (Presum -ptive title) తప్ప నిర్ణయాత్మకమైన అంతిమహక్కు (Conclu-sive title) కాదు.

అన్నిరంగాల్లో ఎంతో అభివృద్ధిని సాధించిన వర్తమాన భారత నాగరిక సమాజం, స్థిరాస్తి రంగంలో ఇటువంటి అస్తవ్యస్త పరిస్థితిని హర్షించడంలేదు. విస్పష్టమైన రికార్డులు లేకపోవడం, స్టాంపు డ్యూటీలు, రుసుం చెల్లించినా తాము కొనుగోలు చేసిన లేదా రుణం ఇచ్చిన ఆస్తిపై ప్రభుత్వం నిర్ద్వంద్వ హక్కులను ఇవ్వకపోవడం సబబు కాదు. ఇటువంటి తరుణంలో ప్రగతిశీల తెలంగాణ ప్రభుత్వం అసమగ్రమైన ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ స్థానంలో నిర్దిష్టమైన అంతిమ హక్కును ఒనగూర్చే కంక్లూజివ్ టైటిల్ అందజేయాలనే విప్లవాత్మకమైన నిర్ణయానికి పూనుకోవడం ముదావహం.


రేప్పొద్దున ఎవరో మూడో వ్యక్తి ప్రవేశించి, అమ్మిన వ్యక్తికి ఆ భూమి పై హక్కులేదనీ, దానిపై ఒక వారసత్వ వివాదమో, లేదా ఇంకేదైనా వ్యాజ్యమో న్యాయస్థానం పరిధిలో ఉందనీ ఆ కొనుగోలుదారును కూడా వ్యాజ్యంలో చేర్చవచ్చు. అప్పుడా కొనుగోలుదారునికి రిజిస్టర్డ్ దస్తావేజు, రెవెన్యూ లేదా మున్సిపల్ రికార్డుల్లో జరిగిన మ్యుటేషన్ సాక్ష్యాధారాలుగా పనికి వస్తాయే తప్ప నిర్ణయాత్మకమైన అంతిమహక్కు గా ఉపయోగపడవు. గతంలో జరిగిన అనేక అంశాల మీద ఆధారపడి కోర్టు తీర్పు ఉంటుంది కాబట్టి ఏమైనా జరుగవచ్చు. తీర్పు మరోలా ఉంటే అమాయకుడైన కొనుగోలుదారుడు నష్టపోవచ్చు. దీన్నిబట్టి అర్థమయ్యేదేమంటే ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ నిర్ణయాత్మకమైన అంతిమహక్కు కాదు. దాన్ని ఎవరైనా, ఎక్కడైనా, ఎప్పుడైనా ప్రశ్నించవచ్చు. ఎవరూ వ్యతిరేకించనంత వరకే నిశ్చింత, భరోసా. దేశంలోని భూమి రికార్డులన్నీ ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్స్ మాత్రమే. అయితే ఈ రికార్డులన్నీ ఒకే శాఖ ఆధ్వర్యంలో లేవు. రెవెన్యూ శాఖలో రికార్డు ఆఫ్ రైట్స్ (ఆర్.ఓ.ఆర్), మ్యుటేషన్ రిజిస్టర్లు; రిజిస్ట్రేషన్ శాఖలో రిజిస్టర్డ్ దస్తావేజుల వివరాలు, ఎన్‌కంబరెన్సెస్; సర్వే సెటిల్‌మెంట్ శాఖలో ఆస్తి తాలుకూ హద్దులు వగైరాలతో కూడిన నక్షాలు, మ్యాప్‌లు; మున్సిపల్ గ్రామపంచాయతీలలో నివాసయోగ్య ఇళ్ళు, ప్లాట్ల వివరా లు; అటవీ, దేవాదాయ, వక్ఫ్, అర్బన్ లాండ్ సీలింగ్, భూదాన్ బోర్డు విభాగాల్లో వారికి సంబంధించిన ఆస్తుల వివరాలుంటాయి. ఈ విభాగాల మధ్య ఉన్న సమాచారాల్లో పొంతన, సమన్వయం, సమయానుకూల సమాచార మార్పిడి పూర్తిస్థాయిలో లేదు. ఉదాహరణకు స్థిరాస్తి అమ్మకం, కొనుగోలు లావాదేవీలు రిజిస్ట్రేషన్ శాఖలో రిజిస్టర్ అవుతాయి.

ఎక్కువ మందికి తెలియని విషయమేమంటే రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం 1908 ప్రకారం రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో రిజిస్టర్ అయ్యేది కేవలం దస్తావేజులు మాత్రమే. స్థిరాస్తి హక్కుల టైటిల్‌ను నమోదు చేసే అధికారం రిజిస్ట్రార్లకు లేదు.


తద్వారా మారిపోయిన హక్కుల మార్పిడులు (మ్యుటేషన్) వ్యవసాయభూమి అయితే రెవెన్యూ శాఖలో, ఇళ్లు లేదా ఇంటి స్థలాలైతే మున్సిపల్ లేదా గ్రామ పంచాయతీలలో జరుగుతాయి. అయితే కొన్ని సార్లు రిజిస్ట్రేషన్ అయిన దస్తావేజులు పలు కారణాల వల్ల మ్యుటేషన్ కాకపోవచ్చు. అట్లాగే వారసత్వ విభజనలు లేదా వీలునామా ద్వారా సంక్రమించిన ఆస్తుల విషయంలో రిజస్ట్రేషన్ శాఖతో నిమిత్తం లేకుండా రెవెన్యూ లేదా మున్సిపల్, పంచాయతీ రికార్డుల్లో మ్యూటేషన్ జరుగవచ్చు. మొత్తమ్మీద తేలేదేమంటే ప్రభుత్వంలోని వివిధ విభాగాల మధ్య ఉన్న భూ రికార్డుల్లో పూర్తిస్థాయి సమన్వయం, ఏకరూపత లేదు. భూ యాజమాన్య హక్కుల బదలాయింపుల్లో రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ప్రముఖ పాత్ర వహిస్తుంది. ఎక్కువ మందికి తెలియని విషయమేమంటే రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం 1908 ప్రకారం రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో రిజిస్టర్ అయ్యేది కేవ లం దస్తావేజులు మాత్రమే. స్థిరాస్తి హక్కుల టైటిల్‌ను నమోదు చేసే అధికారం రిజిస్ట్రార్లకు లేదు. ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో స్థిరాస్తి కొనుగోలు చేయడం లేదా తనఖా పెట్టుకొని అప్పులు ఇవ్వడంలో రెండు ప్రధానమైన అంశాలు పరిగణనలోకి తీసుకోవలసి ఉంటుంది. మొదటిది కొనుగోలుదారుడే జాగ్రత్త వహించడం (buyer beware caveat emptor). రెండవది ఒక వ్యక్తి తన కు ఎంతమేరకు హక్కున్నదో అంతే బదలయించగలుగుతాడు. తనకు లేని హక్కును బదలాయించలేడు. (nemo dat quod non habet) ఇక్కడ మనం ఒక సాదృశాన్ని చూద్దాం. ఒక శృంఖల (Chain) దృఢ త్వం అందులోని బలహీనమైన లింకుల మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. ఆ చైను మనం గట్టిగా లాగినప్పుడు ఎక్కడైతే లింకులు బలహీనంగా ఉంటాయో అక్కడ చైన్ తెగిపోతుంది. అట్లాగే స్థిరాస్తి విషయంలో గతం లో జరిగిన యాజమాన్యపు బదలాయింపు లావాదేవీలను వివిధ శాఖ ల్లోని రికార్డుల ద్వారా, లింకు దస్తావేజుల ద్వారా పరిశీలించాలి.

గతంలో బ్రిటిష్ నౌకా వ్యాపార చట్టంలో ఒక నౌకను రిజిస్టర్ చేయడానికి రిజిస్ట్రీలో ప్రత్యేకమైన గుర్తింపు సంఖ్యతో ఒక పేజీని కేటాయించేవారు. ఆ పేజీలో నౌక వివరాలు, యజమాని పేరు, దానిపై ఉన్న రుణాలు మొదలైన విషయాలను నమోదు చేసి దాని ధ్రువీకృత నకలు ప్రతిని యజమానికి ఇచ్చేవారు.


అయితే గతంలోని ఏ ఒక్క రికార్డులో లోపం ఉన్నా లేదా ఏ ఒక్క లావాదేవీలో లోపం ఉన్నా తదనంతరం జరిగిన లావాదేవీలన్నింటికీ న్యాయపరమైన చిక్కులు సంభవించే అవకాశం ఉన్నది. కాబట్టి ఒక స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేయాలన్నా లేదా తనఖాపై రుణం ఇవ్వాలన్నా అమ్మే వ్యక్తి/తనఖాదారునికి ఆ ఆస్తి పై ఎంతమేరకు హక్కు ఉంది, ఆస్తి యాజమాన్యపు హక్కులకు సంబంధించి గతంలో జరిగిన లావాదేవీలు ఎట్లా ఉన్నాయో పరిశీలించాలి. ఆస్తి తాలూకు ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్లు, ఒరిజినల్, సర్టిఫైడ్ దస్తావేజులు, టైటిల్ డీడ్, పట్టాదారు పాస్‌బుక్, పహాణీ మొదలైన రెవె న్యూ రికార్డులు, పట్టణాల్లో మున్సిపల్ రికార్డులు, ఆస్తి పన్ను రసీదులు, అవసరమైన కోర్టు ఉత్తర్వులు, దేవాదాయ, వక్ఫ్, అటవీ, సీలింగ్ రికార్డులు మొదలైనవి పరిశీలించాలి. వీటితో పాటు ఎవరి అధీనంలో ఉన్న దో తెలుసుకోవడానికి స్థానిక విచారణ చేయాలి. వీటన్నింటి బాధ్యత కొనుగోలుదారునిదే/ తనఖాదారునిదే. ప్రభుత్వం తరపున ఎటువంటి హామీ, భరోసా ఉండదు. దీనికితోడుగా పెరుగుతున్న ఆస్తుల ధరలు, తరుగుతున్న నైతిక విలువలు, స్థానిక పరిచయం లేని లావాదేవీలు, లాండ్ మాఫియా ప్రవేశం, రియల్ ఎస్టేట్ మోసాలు, సామాన్యులకు అర్థం కాని రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్, మున్సిపల్, సివిల్ చట్టాలు ఇవన్నీ కలి సి ఆస్తుల కొనుగోలును పీడకలగా మార్చాయి. అన్నిరంగాల్లో ఎంతో అభివృద్ధిని సాధించిన వర్తమాన భారత నాగరిక సమాజం, స్థిరాస్తి రంగంలో ఇటువంటి అస్తవ్యస్త పరిస్థితిని హర్షించడంలేదు. విస్పష్టమైన రికార్డులు లేకపోవడం, స్టాంపు డ్యూటీలు, రుసుం చెల్లించినా తాము కొనుగోలు చేసిన లేదా రుణం ఇచ్చిన ఆస్తిపై ప్రభుత్వం నిర్ద్వంద్వ హక్కులను ఇవ్వకపోవడం సబబు కాదు. ఇటువంటి తరుణంలో ప్రగతిశీల తెలంగాణ ప్రభుత్వం అసమగ్రమైన ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ స్థానంలో నిర్దిష్టమైన అంతిమ హక్కును ఒనగూర్చే కంక్లూజివ్ టైటిల్ అందజేయాలనే విప్లవాత్మకమైన నిర్ణయానికి పూనుకోవడం ముదావహం.

నూతన యాజమాన్యపు హక్కులకు ఆ ప్రతులు తిరుగులేని అంతిమసాక్ష్యంగా నిలుస్తాయి. ఆ తర్వాత జరిగే అమ్మకం, కొనుగోలు లేదా తనఖా మొదలైన లావాదేవీలకు గతంలో జరిగిన లావాదేవీలను, పాత పేజీలను పరిశీలించవలసిన అవసరం లేదు.


అందరూ ఆహ్వానించదగిన పరిణామం:

కంక్లూజివ్ టైటిల్‌ను-చారిత్రక నేపథ్యం: ఈ కంక్లూజివ్ టైటిల్‌ను టారెన్స్ టైటిల్ (Torrens title అని కూడా) అంటారు. రాబర్ట్ రిచర్డ్ టారెన్స్ అనే సివిల్ సర్వెంట్ 1858లో ఈ విధానాన్ని బ్రిటిష్ వలస ప్రాంతమైన దక్షిణ ఆస్ట్రేలియాలో ప్రవేశపెట్టాడు. దీనివెనుక ఒక ఆసక్తికరమైన సంగతి ఉన్నది. గతంలో బ్రిటిష్ నౌకా వ్యాపార చట్టంలో ఒక నౌకను రిజిస్టర్ చేయడానికి రిజిస్ట్రీలో ప్రత్యేకమైన గుర్తింపు సంఖ్యతో ఒక పేజీని కేటాయించేవారు. ఆ పేజీలో నౌక వివరాలు, యజమాని పేరు, దానిపై ఉన్న రుణాలు మొదలైన విషయాలను నమోదు చేసి దాని ధ్రువీకృత నకలు ప్రతిని యజమానికి ఇచ్చేవారు. ఆ పత్రం యజమానికి తానే సొంతదా రు అనడానకి అంతిమ సాక్ష్యం. ఆ హక్కు అమ్మడం లేదా మరేదైన పద్ధ తి ద్వారా బదలాయించినప్పుడు యజమాని పాత ధృవీకృత నకలు ప్రతిని రిజిస్త్రీ కార్యాలయంలో సమర్పించేవాడు. తగిన పరిశీలన తర్వా త రిజిస్ట్రీలో ఆ పేజీని రద్దుపరిచి నూతన యజమాని పేరిట మరో కొత్త పేజీలో ప్రత్యేకమైన గుర్తింపు సంఖ్యతో పైన పేర్కొన్న వివరాలు నమోదు చేసేవారు. దాని నకలు ప్రతిని కొత్త యజమానికి అతనే సొంతదారు అనడానికి అంతిమ సాక్ష్యంగా అందజేసేవారు. తర్వాత జరిగే లావాదేవీలకు సంబంధించి పాత పేజీలను పరిశీలించవలసిన అవసరం ఎట్టి పరిస్థితుల్లో ఉండేది కాదు. రాబర్ట్ రిచర్డ్ టారెన్స్ కస్టమ్స్ విభాగంలో కమిషనర్‌గా పనిచేసిన తర్వాత రిజిస్ట్రార్ ఆఫ్ డీడ్స్‌గా దక్షిణ ఆస్ట్రేలియాలో నియమితుడయ్యా డు. ఆస్ట్రేలియాలో భూ రికార్డులు, బదలాయింపులు గందరగోళంగా ఉండేవి.

ఒకసారి ప్రభుత్వం ఒక స్థిరాస్తికి సంబంధించి కంక్లూజివ్ టైటిల్‌ను ఇచ్చిన తర్వాత అట్టి అంతిమ, నిర్ణయాత్మక హక్కులో ఎదైనా లోపం వల్ల, న్యాయపరమైన ఇతరేతర కారణాల వల్ల ఆ హక్కుదారుడు లేదా కొనుగోలుదారుడు లేదా తనఖాదారుడు నష్టపోయినట్లయితే ప్రభుత్వమే బాధ్యత వహించి నష్టపరిహారం చెల్లిస్తుంది.


పైన చెప్పిన నౌకల రిజిస్టర్ పద్ధతి సులువుగా, ఆచరణయోగ్యం గా, వివాదాలకు తావియ్యకుండా ఉండటం వల్ల టారెన్స్ అదే పద్ధతిని భూ రికార్డులకు, బదలాయింపులకు వర్తింపచేశాడు. టారెన్స్ టైటిల్ విధానంలో స్థిరాస్తి రికార్డులకు ఒక రిజిస్ట్రీ ఉంటుంది. ప్రతి స్థిరాస్తి కమతానికి సంబంధించిన టైటిల్ లేదా యాజమాన్య హక్కు లు అనగా యజమాని వివరాలు, విస్తీర్ణం, హద్దులు, దానిపై ఉన్న తనఖా మొదలగు ఎన్‌కంబరెన్సులు, కేడస్టల్ మ్యాప్‌లు నిశితంగా పరిశీలిం చి నిర్ధారించిన తర్వాత వాటి వివరాలను ప్రత్యేక గుర్తింపు సంఖ్యతో ఒక పేజీలో నమోదు చేస్తారు. దాని ధృవీకృత నకలు ప్రతిని యజమానికి అందజేస్తారు. యాజమాన్యపు హక్కులకు అది ప్రభుత్వం పూచీ ఇచ్చిన తిరుగులేని అంతిమ సాక్ష్యంగా పరిగణించబడుతుంది. అటువం టి స్థిరాస్తి కమతాన్ని తర్వాత కాలంలో పూర్తిగా కానీ పాక్షికంగా కానీ అమ్మకం, కొనుగోలు చేసినప్పుడు యజమాని ధృవీకృత నకలు ప్రతిని రిజిస్ట్రీకి సమర్పించాలి. తగిన పరిశీలన నిర్ణీత స్టాంపు డ్యూటీ మొదలైన అంశాలు పాటించిన తర్వాత రిజిస్ట్రీలో పాత పేజీని రద్దుపరిచి, మారిన యాజమాన్య హక్కులను కొత్త పేజీలో చేర్చి ధృవీకృత నకలు ప్రతులను నూతన యజమాని/యజమానులకు అందజేస్తారు. నూతన యాజమాన్యపు హక్కులకు ఆ ప్రతులు తిరుగులేని అంతిమ సాక్ష్యంగా నిలుస్తా యి. ఆ తర్వాత జరిగే అమ్మకం, కొనుగోలు లేదా తనఖా మొదలైన లావాదేవీలకు గతంలో జరిగిన లావాదేవీలను, పాత పేజీలను పరిశీలించవలసిన అవసరం లేదు. ఒకవేళ లోగడ జరిగిన లావాదేవీలలో లోపం వల్ల, టైటిల్ వివాదాస్పదమై కొనుగోలుదారుడు లేదా తనఖాదారుడు నష్టపోయినట్లయితే అట్టి టైటిల్‌ను నమోదు చేసి ధృవీకృత నకలు ప్రతిని ఇచ్చినందుకుగాను ప్రభుత్వమే బాధ్యత వహించి నష్టపరిహారం చెల్లిస్తుంది.

అందుకే టారెన్స్ టైటిల్‌ను నిర్ణయాత్మక లేదా అం తిమహక్కు (కంక్లూజివ్ టైటిల్) అంటారు. ఆస్ట్రేలియాలో కంక్లూజివ్ టైటిల్ విజయవంతమైన తర్వాత స్థానిక అంశాలు, అవసరాలకు అనుగుణంగా కొద్దిపాటి మార్పు చేర్పులతో న్యూజిలాండ్, ఇంగ్లండ్, అమెరికా, కెనడా, స్విట్జర్లాండ్, సింగపూర్, మలేషియా మొదలగు దేశాల్లో టారెన్స్ టైటిల్ ప్రవేశపెట్టారు. కంక్లూజిక్ టైటిల్ మౌలిక అంశాలు: స్థిరాస్తికి కంక్లూజివ్ టైటిల్ ప్రదా నం చేయడానికి కొన్ని మౌలికాంశాలున్నాయి. ఆ అంశాలేమిటో వాటి స్థితిగతులు భారతదేశంలో ప్రత్యేకించి తెలంగాణ రాష్ట్రంలో ఎట్లా ఉన్నా యో, వాటిని ఏ విధంగా మెరుగుపరుచుకోవాలో పరిశీలిద్దాం.

1.భూ రికార్డులు ఎటువంటి సందిగ్ధానికి తావివ్వకుండా, స్పష్టంగా ఉండాలి. మెకెన్సీ నివేదిక ప్రకారం భారతదేశంలో స్థిరాస్తి రికార్డులు తొంభై శాతం సరిగ్గా లేవు. అయితే ఇందులో ఎంతో అతిశయోక్తి ఉందని తోస్తుంది. పలు కారణాల చేత స్వాధీనం, అనుభవంలో ఉన్న కమతాలు రికార్డుల్లోకి ఎక్కకపోవడం; రిజిస్ట్రేషన్, రెవెన్యూ, సర్వే సెటిల్‌మెంట్ రికార్డుల మధ్య ఏకరూపకత లేకపోడం; భూమి యజమానులకు చట్టాల పట్ల అవగాహన లేకపోవడం, అధికారుల అలసత్యం, అవినీతి మొదలైన కారణాల చేత రికార్డులు పక్కాగా లేవు. అయితే తెలంగాణలో ప్రభు త్వం చేపట్టిన రికార్డుల ప్రక్షాళన వల్ల పరిస్థితి ఎంతో మెరుగ్గా ఉంది. దీనికితోడుగా నియమిత కాలాన్నీ నిర్దేశించుకొని సమగ్ర భూ సర్వేను చేపట్టి రికార్డులకు, వాస్తవంగా క్షేత్రస్థాయిలో భూమిపై ఉన్న పరిస్థితుల కు ఎటువంటి తేడాల్లేకుండా సరిచేసినట్లయితే రికార్డుల ప్రక్షాళన పూర్త వుతుంది.

2.ఒకే గొడుగు లేక ఒకే ప్రభుత్వ శాఖ అజమాయిషీలో భూ రికార్డు లు పొందుపరుచడం శ్రేయస్కరం. ప్రస్తుతం మన రాష్ట్రంలో రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్, మ్యుటేషన్ రిజిస్టర్లు రెవెన్యూ శాఖ వద్ద రిజస్టరయిన దస్తావేజులు, వాటిపై గల ఎన్‌కంబరెన్సు వివరాలు రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ దగ్గర స్థిరాస్తి ప్రాదేశిక వివరాలు అనగా మ్యాప్‌లు, హద్దులు, టోపోగ్రఫీ, రహదారులు, చెరువుల అనుసంధానత వ్యవసాయ యోగ్యత మొదలైనవి సర్వే సెటిల్ మెంట్ శాఖ దగ్గర; పట్టణ ప్రాంత స్థిరాస్తి వివరాలు మున్సిపల్ శాఖ దగ్గర ఉన్నాయి. తార్కికంగా రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ద్వారా జరిగిన భూమి హక్కు బదలాయింపులు, వ్యవసాయ భూములైతే రెవెన్యూ రికార్డుల్లో, నివాసయోగ్య ప్లాట్లయితే మున్సిపల్, పంచాయతీ రికార్డుల్లో తదనుగుణంగా వెంటనే మార్పిడి (మ్యుటేషన్) జరుగాలి. అట్లా జరుగకుండా ప్రజలు ఎన్ని ఇబ్బందులకు గురువుతున్నారో ధర్మగంట ద్వారా తెలు స్తూనే ఉన్నది.

g-madhusudana-reddy
అట్లాగే కొన్ని వారసత్వ విభజనలు, వీలునామాల ద్వారా జరిగే బదలాయింపులు, సాదాబైనామాల క్రమబద్ధీకరణలు మొదలైనవి రిజిస్ట్రేష న్ శాఖతో నిమిత్తం లేకుండా రెవెన్యూ రికార్డుల్లో నమోదవుతాయి. సుదీ ర్ఘకాలం సర్వే జరుగకపోవడం వల్ల పైన చెప్పిన మార్పిడులు సర్వే మ్యాపులలో చోటుచేసుకోలేదు. భిన్నశాఖల మధ్య సమన్వయం లేకుండా ఆస్తి బదలాయింపులు జరుగడం వల్ల వాటి రికార్డుల మధ్య ఏకరూపత లేకుండా వ్యత్యాసాలు కనిపిస్తాయి. ప్రస్తుతం అందుబాటులో ఉన్న శాస్త్ర సాంకేతిక నైపుణ్యం దృష్ట్యా భిన్న శాఖల మధ్య పూర్తిస్థాయి సమవ్యయం సాధించడం కష్టమైన పనేం కాదు. అయితే భిన్న శాఖలను విలీనం చేసి ఒకే శాఖ ఆధ్వర్యంలో రిజిస్ట్రే షన్ మ్యుటేషన్, సర్వే సెటిల్‌మెంట్ రికార్డులు పొందుపరుచడం అత్యుత్తమం.

3.ప్రభుత్వ రికార్డుల్లో ఏం ఉన్నదో అదే వాస్తవపరిస్థితి క్షేత్రస్థాయిలో ప్రతిఫలించాలి. దీనినే దర్పణ సిద్ధాంతం (Mirror principle) అం టారు. ఒక గ్రామంలో క్షేత్రస్థాయిలో వెయ్యి ఎకరాల భూమి ఉంటే రికార్డుల ప్రకారం కూడా వేయి ఎకరాలే ఉండాలి. ప్రతి భూ కమతానికి సం బంధించిన యాజమాన్యం, విస్తీర్ణం, హద్దులు, మ్యాప్‌లు రికార్డులలో ఎట్లా ఉన్నయో నిజంగా క్షేత్రస్థాయిలో అట్లాగే ఉండాలి. ఏవైనా బదలాయింపులు, మార్పుచేర్పులు జరిగినప్పుడు వెంటనే రికార్డులలో, క్షేత్రస్థాయిలో అవి ప్రతిఫలించాలి. వాస్తవ సమయానుకూల (Real time) రికార్డులు ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండాలి. పైన చెప్పినట్లు ఒకే ప్రభుత్వశాఖ అజమాయిషీలో రికార్డులు ఉండటం ఉత్తమం.

4.స్థిరాస్తి లావాదేవీలలో టైటిల్‌ను పరిశీలించడమంటే-లింకు దస్తావేజులు, వివిధ శాఖల్లోని రికార్డులు, న్యాయపరమైన అంశాలు, వివాదాలు, అధీనత మొదలైనవి తెలుసుకునే బాధ్యత ప్రస్తుతం కొనుగోలుదారునిది లేదా తనఖాదారునిది. ఇవన్నీ పరిశీలించడం సామాన్యులకు కష్టతరమైనదే కాకుండా రిస్క్‌తో కూడుకున్న అంశం. కానీ కంక్లూజివ్ టైటిల్ విధానంలో ఒక భూకమతానికి ప్రభుత్వం ఇచ్చిన హక్కు లేదా టైటిల్ నిర్ద్వంద్వమైనది, నిర్ణయాత్మకమైనది, అంతిమమైనది, అజేయమైనది. అంటే పాత రికార్డులకు, లావాదేవీలకు, హక్కు వివాదాలకు కంక్లూజివ్ టైటిల్‌తో తెరపడిపోయినట్లే. దీనినే పరదా సిద్ధాంతం (Cur tain Principle) అంటారు. కొనుగోలుదారుడు లేదా తనఖాదారుడు గత వివవరాలను తొంగిచూడవలసిన అగత్యం లేదు.

5.స్థిరాస్తి హక్కు భద్రత, బీమా (Insurance). ఒకసారి ప్రభుత్వం ఒక స్థిరాస్తికి సంబంధించి కంక్లూజివ్ టైటిల్‌ను ఇచ్చిన తర్వాత అట్టి అంతిమ, నిర్ణయాత్మక హక్కులో ఏదైనా లోపం వల్ల, న్యాయపరమైన ఇతరేతర కారణాల వల్ల ఆ హక్కుదారుడు లేదా కొనుగోలుదారుడు లేదా తనఖాదారుడు నష్టపోయినట్లయితే ప్రభుత్వమే బాధ్యత వహించి నష్టపరిహారం చెల్లిస్తుంది. అనగా ప్రతి ఒక్క స్థిరాస్తి కమతానికి ప్రభు త్వం భద్రత, బీమా సౌకర్యాన్ని కలిగిస్తుంది.
(వ్యాసకర్త: తెలంగాణ ప్రభుత్వంలో డిప్యూటీ ఇన్స్‌పెక్టర్ జనరల్ (ఆర్ అండ్ ఎస్)గా పనిచేస్తున్నారు.
(ఇంకా ఉంది...)

335
Tags

More News

VIRAL NEWS

Featured Articles

Health Articles